آپارتمان

به گزارش مجاهدت از مشرق، حوزه ملک، آپارتمان، خانه و مسکن به دلیل ریسک پایین، سوددهی بالا، ثبات قیمت و همچنین امکان سرمایه‌گذاری به روش‌های مختلف، محبوبیت زیادی در بین سرمایه‌داران دارد.

به سبب عقب ‌ماندن تولید از مصرف در دهه ۹۰ ورود به بازار مسکن و تحرک در این بازار اعم از مشارکت در ساخت، خرید و فروش و… از رایج‌ترین و پرسودترین انواع سرمایه‌گذاری به شمار می‌رود.

در دنیا برای روی ندادن چنین وضعیتی سازوکاری به نام مالیات بر عایدی سرمایه طراحی شده است؛ مالیاتی که اساسا برای عدم حرکت به سمت سوداگری و سفته‌بازی طراحی شده و مانع از این می‌شود فردی به سمت بازارهای غیرمولد برود.

تاکنون زیاد دیده شده بود که بازیگران، فوتبالیست‌ها و سایر اقشار با درآمد بالا به‌ صورت چشمگیر به شغل‌های خاصی مثل فست‌فود، رستوران و… وارد شوند اما کمتر انتظار می‌رفت پزشکان به‌عنوان کنشگر و فعال بازار مسکن معرفی شوند اما امروز با یک پرس‌وجوی ساده از چند مشاور املاک این موضوع به‌عنوان یک شگفتانه‌ در بازار املاک کشور خود را نشان خواهد داد.

مشاهدات میدانی خبرنگار اقتصادی از این موضوع حکایت دارد که در حال حاضر درصد بالایی از افرادی که در زمره فعالان صنف مشاوران املاک هستند یا در کار ساخت‌وساز و خرید و فروش املاک و مسکن پول‌های کلانی را جابه‌جا می‌کنند، دارای مدرک کارشناسی یا بالاتر هستند.

با توجه ‌به اینکه تمایلات و علایق شخصی، نخستین انگیزه افراد برای ورود به حوزه معاملات املاک است، در واقع می‌توان گفت ۲ دسته از افراد خواستار ورود به این حوزه هستند؛ دسته اول کسانی که درآمد بالا دارند و علاقه‌مند به سرمایه‌گذاری در این حوزه هستند و دسته دوم، علاقه‌مندان به رشته‌های معماری و هنری و… که به این شغل علاقه قلبی دارند. البته از درآمد دلالی مسکن هم در شرایط فعلی نباید غافل شد.

واسطه‌گری مسکن شغل دوم سرمایه‌داران شده است

عده‌ای از سرمایه‌داران در زمینه‌های کاری مختلف – که تعدادشان هم کم نیست – همزمان با شغل خود به واسطه‌گری مسکن هم مشغول هستند یا همزمان با شغل اصلی خود در حال ساخت‌وساز مسکن و بنگاه‌داری هم هستند که یک نمونه از این جامعه آماری، پزشکانی هستند که همزمان با طبابت، بنگاه‌دار مسکن یا بسازبفروش هم هستند.

سؤال این است: مگر ساخت مسکن، حوزه تخصصی مهندسان معماری و عمران نیست؟ چرا باید افراد دیگری مانند پزشکان به خریدوفروش آن ورود کرده و به دنبال کسب سود از این بازار باشند؟ در پاسخ باید گفت چون سود بازار مسکن و دلالی این کالای اساسی غیرقابل ‌چشم‌پوشی است! مشاهدات حاکی از آن است به طور مثال در منطقه میرداماد تهران گروهی از پزشکان با همکاری یکدیگر دفتر مشاور املاک دارند. البته این موضوع در سایر نقاط تهران هم شاهد مثال دارد.

برخی‌ها نمی‌توانند از سود مسکن‌سازی و مسکن‌فروشی چشم‌پوشی کنند

البته باید اعتراف کرد بیشتر پزشکان در مناطق بالای شهر فعالیت می‌کنند و نمی‌توان دقیقاً مشخص کرد که حوزه فعالیت آنها در خرید و فروش آپارتمان است یا زمین یا بیشتر ساخت‌وساز می‌کنند ولی آنچه مشخص است پزشکان ترجیح می‌دهند خود به این موضوع ورود کرده و اقدام به ساخت مطب، دفتر اداری و واحد مسکونی کنند و سپس مازاد نیاز خود را به فروش برسانند تا از سود این بازار بهترین استفاده را کرده باشند.

رئیس اسبق اتحادیه مشاوران املاک درباره این موضوع اظهار کرده بود: بیش از ۴۰۰ پزشک در صنف مشاوران املاک تهران فعالیت دارند و این افراد همزمان با اشتغال در بخش طبابت، در بخش واسطه‌گری ملک نیز فعالیت می‌کنند.

اینکه گفته می‌شود پزشکان فعال در این حوزه مافیای زمین هستند، درست نیست ولی متأسفانه یکی از مهم‌ترین علل افزایش قیمت مسکن، همین بنگاه‌داری‌ها است که با افزایش قیمت و پخش‌ این خبر که گرانی در پیش است، اهداف خود را پیاده می‌کنند و در این میان تنها مردم ضعیف خسارت می‌بینند.

آسیب‌های ورود غیرمتخصصان به بازار مسکن

وی افزوده بود: تنها پزشکان نیستند که به این عرصه ورود کرده‌اند، بسیاری از سرمایه‌داران و افرادی که مشاغل دیگر دارند نیز به این بازار وارد شده‌اند که این موضوع نیاز به ساماندهی ویژه در این حوزه را بیشتر نمایان می‌کند.

مرحوم مصطفی قلی‌خسروی درباره ترکیب مشاوران املاک گفته بود: در تهران ۴۰ درصد اعضای این صنف مهندس عمران هستند که بخش مهمی از آنها همزمان با کار واسطه‌گری خریدوفروش املاک در کار ساخت‌وساز نیز فعالند.

وی افزوده بود: از لحاظ قانون نظام صنفی ورود پزشکان به صنف مشاوران املاک منعی ندارد اما این افراد باید یک فرد را با عنوان مباشر معرفی کنند.

وی افزوده بود: اینکه مباشر معرفی می‌کنند به این دلیل است که چون ۲ شغل دارند به لحاظ قانونی باید این کار را انجام دهند. این معرفی مباشر به این معناست که پزشکان کار پزشکی خود را رها نکرده‌اند، پس حضور آنها در صنف مشاوران املاک به لحاظ قانون و نظام صنفی منعی ندارد.

جلوگیری از ورود گسترده برخی اصناف با هدف کسب سود به بازار املاک، مطالبه‌ای عمومی است

در بررسی «وطن امروز» از بنگاه‌های املاک تهران، این فعالان اقتصادی اظهار کردند: «از دیدگاه ما این سؤال مطرح است که آیا پزشکان اجازه می‌دهند مهندسان طبابت کنند؟ پزشکانی که این‌گونه به حرفه خود حساس هستند باید به دیگر حرفه‌ها هم احترام گذاشته و به حوزه غیرتخصصی خود ورود نکنند».

چرا به اینجا رسیدیم؟

برای پاسخ به این سوال که چرا پزشکان به سمت دلالی مسکن می‌روند باید کمی وسیع‌تر به این مساله نگاه کرد و به این سوال پاسخ داد که اساسا چرا افرادی که سرمایه قابل توجهی دارند ترجیح می‌دهند به سمت بازارهای غیرمولد بروند؟

با وجود اینکه مورد بررسی‌شده در این گزارش مسکن بود در دیگر بازارها مانند خودرو، طلا و سکه نیز همچین شرایطی حاکم است. اصنافی که درآمد درخوری دارند قریب ۱۲ سال است تصمیم گرفته‌اند در کنار شغل اصلی پردرآمدی که دارند در بازارهای غیرمولد نیز سرمایه‌گذاری کنند تا حدی که امروز پزشکان که ضامن سلامتی و فرشتگان نجات مردم شناخته می‌شوند یکی از بازیگران بازار مسکن در مناطق شمالی تهران شده‌اند، البته باید به این نکته توجه داشت که این موضوع هنوز در کشور تبدیل به اپیدمی نشده است و نمی‌توان آن را به تمام جامعه پزشکی کشور تعمیم داد.

کدام کشورها مالیات بر عایدی سرمایه را در دستور کار خود قرار داده‌اند؟

مالیات بر عایدی سرمایه مالیاتی است که در تمام کشورهای پیشرفته، کشورهای صنعتی عضو OECD و حتی کشورهایی مانند هند، چین و بسیاری از کشورهایی که نسبت مالیاتی مناسبی دارند در حال اجراست.

اهدافی که این کشورها در اجرای قانون مالیات بر عایدی سرمایه دنبال می‌کنند عمدتا کاهش شکاف سرمایه و شکاف طبقاتی است.

در این کشورها عموما مالیات بر عایدی شامل موارد متعددی می‌شود.

برای مثال اگر فردی سهامی خریداری و در بخش تولید سرمایه‌گذاری کند و سودی از این سرمایه‌گذاری حاصل شود، باید مالیات بر عایدی این سرمایه را بپردازد.

در این کشورها متوسط نرخ رشد بازدهی سرمایه همواره از متوسط نرخ رشد اقتصادی بالاتر است و این بدان معناست که صاحبان سرمایه روزبه‌روز سرمایه‌دارتر می‌شوند و در نتیجه شکاف طبقاتی بیشتر می‌شود. به عبارت دیگر، مالیات بر درآمد تکافوی هدف سیستم مالیاتی را که عدالت اجتماعی است نمی‌دهد، چرا که رشد بازدهی عامل سرمایه از عامل نیروی کار بیشتر از عوامل دیگر در اقتصاد است و لذا برای تعدیل این رویه، مالیات بر عایدی سرمایه دریافت می‌شود.

در این کشورها نرخ تورم بسیار پایین است. این در حالی است که آنچه در کشور ما به شکاف طبقاتی دامن می‌زند، جدا از رشد سریع‌تر عامل سرمایه، موضوع تورم است که به‌شدت باعث ثروتمندتر شدن ثروتمندان و ضعیف‌تر شدن ضعفا شده است بنابراین ضرورت دریافت مالیات بر عایدی سرمایه در کشور ما بسیار بیشتر از کشورهای دیگر است.

موضوع مهم بعدی این است که در کشور ما سرمایه‌ها به سمت فعالیت‌های غیرمولد از جمله فعالیت‌های سوداگرانه، ‌ خرید ملک، خودرو، ارز و به طور کلی کالاهایی که جنبه پس‌انداز داشته باشند سوق می‌یابد.

جالب است که نه‌تنها سود این نوع فعالیت‌ها در ایران بیشتر است، بلکه از پرداخت مالیات نیز معافند. در واقع در ایران بی‌ریسک‌ترین، باثبات‌ترین، مطمئن‌ترین و غیرمولدترین فعالیت‌ها از پرداخت مالیات معاف شده‌اند.