رهن و اجاره

به گزارش مجاهدت از مشرق، ۲هفته‌ای می‌شود که مستأجران در انتظار تعیین سقف افزایش قیمت اجاره‌بها هستند؛ اما با تأخیر دستگاه‌های متولی در عمل به این قانون جدید، مهلت اغلب آنها طبق مفاد قرارداد اجاره در حال اتمام است و غالبا در مقابل فشار تورمی موجران، هیچ پناهی ندارند.

«قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» ۱۰اردیبهشت در مجلس شورای اسلامی تصویب شد و ۱۲اردیبهشت به تأیید شورای نگهبان رسید.

شهیدآیت‌الله سیدابراهیم رئیسی، رئیس‌جمهوری فقید، ۲۵اردیبهشت این قانون را برای اجرا به قوه قضاییه، وزارت کشور، وزارت راه و شهرسازی، وزارت اقتصاد، وزارت کار و بانک مرکزی ابلاغ کرد و به‌واسطه نزدیک بودن فصل جابه‌جایی بازار اجاره، مقرر شد سریعا اجرایی شود.

آفت بی‌خبری از نرخ مصوب

در بخشی از قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، دولت مکلف به تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها برای شهرهای دارای تورم بالای ۳۰درصد است. پنجم خردادماه، مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی از مهلت ۴۸ساعته به استانداران برای تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بهای مسکن براساس تورم استان و اعلام آن به شورای‌عالی مسکن خبر داد؛ مهلتی که حدود ۱۰روز از آن گذشته و از نتیجه آن هیچ خبری نیست.

طبق قانون، وزارت راه و شهرسازی مأموریت دارد در استان‌هایی که تورم عمومی در آنها بیش از ۳۰درصد است، معادل ۵۰‌تا۱۰۰درصد نرخ تورم عمومی را به‌عنوان سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بهای مسکن، تعیین و ابلاغ کند و با توجه به سطح تورم عمومی استان‌ها در سال۱۴۰۲، هم‌اکنون همه استان‌ها مشمول این قانون هستند. در ۲هفته اخیر نیز بازار اجاره‌ به امید عمل به همین الزام قانونی، منتظر مانده بود تا یک ابزار قانونی، قدرت چانه‌زنی آنها را افزایش دهد.

چرخش در چانه‌زنی بازار اجاره

۲هفته پیش، همشهری در گزارش میدانی خود سراغ برخی بنگاه‌های مشاور املاک رفت و وضعیت بازار را پرسید. در آن گزارش، اغلب فعالان بازار مسکن و اجاره از انتظار مستأجران برای تعیین قیمت مصوب خبر دادند و بازار به‌کلی خالی از متقاضی اجاره بود.

نرخ تورم سالانه تهران در اردیبهشت امسال ۳۴درصد اعلام ‌شده است. طبق قانون ساماندهی بازار اجاره، سقف افزایش قیمت اجاره باید بین ۵۰ تا ۱۰۰درصد تورم مصرف‌کننده تعیین شود.

با این حساب نرخ مصوب برای افزایش قیمت اجاره پایتخت در دامنه ۱۷ تا ۳۴درصد تعیین خواهد شد. این در حالی است که پرس‌وجوی همشهری از همان بنگاه‌های مشاور املاک ۲هفته پیش حاکی از این است که اکنون موجران پا به میدان گذاشته‌اند و نرخ پیشنهادی برخی از آنها اختلاف فاحشی با نرخ مصوب احتمالی دارد.

چالش مهلت یک‌ماهه

براساس قانون روابط موجر و مستأجر، طرفین موظف هستند یک‌ماه قبل از اتمام مهلت قرارداد، طرف مقابل را از قصد و نیت خود برای تمدید یا خاتمه قرارداد اعلام کنند.

این مسئله در بازار سنتی اجاره نیز به یک امر بدیهی تبدیل شده و عمدتا دوطرف حدود یک‌ماه قبل از اتمام قرارداد برای تعیین تکلیف وارد مذاکره و چانه‌زنی می‌شوند. ازآنجا ‌که فصل جابه‌جایی بازار مسکن و اجاره از میانه خرداد آغاز می‌شود، زمان طلایی ابلاغ نرخ مصوب اجاره، هفته جاری بود که با فرصت‌سوزی متولیان امر محقق نشد.

از این به بعد، هر روز تعداد بیشتری از مستأجران به سررسید قرارداد خود نزدیک می‌شوند و ناچار هستند بدون قدرت قانونی برای چانه‌زنی وارد مذاکره با موجر شوند، آن ‌هم در بازار بدون رقابتی که اساس مناسبات آن به نفع موجر است و مستأجر جز با دعوا و مقاومت در مقابل موجر، راهی برای تن ندادن به افزایش نجومی اجاره‌بها ندارد، اگرچه موجرها نیز دلایل خود را برای افزایش بیشتر از نرخ مصوب اجاره بها دارند.

همراهی موجران منصف

یکی از بنگاه‌های مشاور املاک در خیابان آمل تهران می‌گوید: بعد از اینکه قیمت مصوب دولت ابلاغ نشد، مستأجران به‌ناچار برای تمدید قرارداد وارد عمل شدند و بسته به انصاف و مرام صاحب‌خانه، قراردادها با نرخ‌های مختلفی تمدید می‌شود.

او با تأکید بر اینکه همچنان برخی از صاحب‌خانه‌ها منصف هستند، گفت: مواردی وجود دارد که قرارداد اجاره با افزایش حدود ۲۰درصدی در حال تمدید است و حتی برخی قراردادها برای چندماه سکونت اضافه و تخلیه در آینده، همان نرخ قبلی تمدید شده است.

این مشاور املاک انصاف را تنها وزنه فعلی در بازار اجاره عنوان می‌کند که می‌تواند از فشار مضاعف به مستأجر جلوگیری کند.

پیشنهاد افزایش ۲برابر تورم

در گزارش میدانی همشهری، یکی از موارد منعکس شده، پیشنهاد یکی از موجران برای افزایش ۶۰درصدی قیمت در قرارداد اجاره بود که ۲برابر بالاترین سقف احتمالی نرخ مصوب اجاره در شهر تهران است.

از نظر مشاور املاک خیابان شریعتی تهران، در نبود قانون قاطع و منسجم برای ساماندهی بازار اجاره، مستأجران ناچار می‌شوند با موجر حتی بی‌انصاف راه بیایند چراکه هزینه و زمان اسباب‌کشی می‌تواند به‌شدت برای آنها ناگوارتر باشد.

به گزارش مجاهدت از مشرق، دولت و مجلس معتقد هستند که با اجرای قوانین حوزه مسکن در کشور شاهد کنترل نوسان قیمت رو به بالای آن در حوزه خرید و فروش و اجاره بها باشیم. این قانون در حالی به تدوین آئین نامه در روزهای آینده خود نزدیک می شود که برخی کارشناسان بر این باور هستند تعیین سقف اجاره بها برای کاهش قیمت های اجاره شدنی نیست. چرا که تورم بالای ۴۰ درصد نمی تواند در بازار اجاره مسکن تاثیر نگذارد.

هر چند برخی کارشناسان مسکن می گویند که طبق قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن تعیین سقف اجاره برای مناطقی که نرخ تورم آنها بیش از ۳۰ درصد باشد امکان‌پذیر است. اما برخی کارشناسان و فعالان بازار مسکن نیز مدعی هستند که طبق قانون ساماندهی بازار زمین مسکن و اجاره نرخ گذاری بازار اجاره باید از قیمت گذاری تبعیت کند.

این اظهارات نشان می دهد که تجربه نشان داده است که اقدامات دستوری زیادی در بازار مسکن داشته ایم که این اقدامات چندان اثر گذار در بازار مسکن نبوده است.

بیت الله ستاریان در پاسخ به این پرسش که آیا تعیین سقف برای اجاره بها می تواند راهکاری برای کنترل بازار مسکن و کاهش التهابات اجاره بها باشد؟ گفت: مشکل بازار مسکن یا سایر بخش های اقتصادی کشور در اقتصاد خُرد نیست. به هر حال اگر قرار است اقتصاد دولتی با تصدیگری دولتی ادامه یابد باید تا انتها این مسیر طی شود. به هر حال باید تکلیف مشخص شود.

او ادامه داد: صنعت ساختمان یکی از بخش ها و سنگرهایی است که اتفاقا دولت هنوز به آن ورود نکرده و دخالت نکرده است. اگر قرار است که همه بخش های اقتصادی دولتی شود پس باید تمام کالاها کوپنی و کالا برگی شود. این موضوع تکلیف اقتصاد و جهت اقتصاد را مشخص می کند که ما به کدام سمت حرکت می کنیم.

آدرس غلط است که دولت ها در تمام دنیا در مسکن و اجاره داری دخالت می کند

کارشناس اقتصاد مسکن یادآوری کرد: اما نکته ای که مهم است این است که حرف و عمل یکی نیست. برای اینکه در حوزه مسکن به این نتیجه رسیده اند که دولت در دوره رونق و رکود دخالت کند. این آدرس غلط است که به بخش مسکن داده می شود که دولت ها در تمام دنیا در مسکن و اجاره داری دخالت می کند. چرا که اگر دولت ها در بخش مسکن دخالت می کنند آن بخش مسکن استیجاری است که خود دولت ها احداث کرده اند.

دولت سالانه باید مسکن استیجاری احداث و آنرا در اختیار یک بخشی از قشر جامعه قرار دهد

ستاریان تاکید کرد: به هر حال مسکن همانند تمام کالاها است و مشکلی ندارد. اما یک بخش از جامعه که آن هم دهک پایین جامعه است نمی تواند مسکن تهیه کند. دولت سالانه باید مسکن استیجاری احداث و با شرایطی مشخص آنها را در اختیار این بخش از قشر جامعه قرار دهد. پس دولت ها در بخش مسکن استیجاری که حالا سازمان های عمومی و یا شهرداری ها احداث کرده اند دخالت کرده و می کند.

در قوانین مدنی کشور موضوع موجر و مستاجر به طور کامل دیده شده است

وی تاکید کرد: پس هیچ گاه دولت ها در روابط موجر و مستاجر دخالت نمی کند. یعنی اگر قیمت مسکن کاهش یافت اجاره بها نیز افت کند. اما وقتی مسکن تولید نمی شود نمی توان به روش پلیسی قیمت را کنترل کرد. در قوانین مدنی کشور موضوع موجر و مستاجر به طور کامل دیده شده است.

وی افزود: وقتی در کشور مسکن استیجاری و شهرداری هایی که مسکن استیجاری تولید می کنند نداریم چطور می توانیم برای کل بخش مسکن و جامعه نسخه واحدی پیچید و برای اجاره بها سقف تعیین کرد.

در حال حاضر ۷ میلیون مستاجر در کشور داریم

ستاریان با بیان اینکه در حال حاضر ۷ میلیون مستاجر در کشور داریم گفت: مسکن استیجاری یک صنعت است و اگر دولت و یا دولت ها قصد نظم دادن به بازار اجاره هستند و می خواهند آنرا کنترل و از التهاب دور کنند بهتر است در این بخش ورود کند.

کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: وقتی تمام کالاها بیشتر از ۳۰ درصد افزایش یافته است و قیمت مسکن از پارسال تاکنون دو برابر شده است چطور می توان انتظار داشت که اجاره بها نباید بیشتر از ۳۰ درصد افزایش یابد.

منبع:اقتصادآنلاین

به گزارش مجاهدت از مشرق، یکی از محله های شمال غرب که در منطقه ۲ شهرداری تهران قرار دارد محله سعادت آباد است. این منطقه جزو معروف ترین و گرانترین محله های تهران است.اگر به دنبال واحد نوساز با رهن کامل در سعادت‌آباد هستید گزارش امروز ما را از دست ندهید.

اگر قصد اجاراه واحد نوساز در سعادت‌آباد دارید یک واحد بزرگ لوکس با متراژ ۱۶۰ متر که دارای تمام امکانات است و ۳ اتاق خواب دارد را با مبلغی بالغ‌بر ۴ میلیاردو ۲۰۰ میلیون تومان رهن کنید.

واحد دیگر با متراژ ۱۵۵ متر که سه خوابه است و آسانسور،انباری،پارکینگ و نوساز است را در سعادت‌آباد با ودیعه ۳ میلیاردو ۵۰۰ میلیون تومان کرایه کنید.

همچنین واحد دیگر نوساز با متراژ ۱۵۸ متر که دارای ۳ اتاق خواب،انباری و پارکینگ،آسانسور است در سعادت‌آباد این واحد را با رهن کامل ۲ میلیاردو ۸۰۰ میلیون تومان می‌توانید کرایه کنید.

اگر واحد ۲۴۰ متری مد نظر دارید، بازواحدی دیگری که نوساز است و ۳ اتاق خواب دارد باید ۱۰ میلیارد تومان برای این واحد در سعادت‌آباد پرداخت کنید.

اگر واحدی کوچکتر می‌خواهید باز واحدی که ۱۱۰ متر است و ۲ اتاق خواب دارد را می‌توانید با رهن کامل ۱ میلیاردو ۶۰۰ میلیون تومان در سعادت‌آباد برای اجاره آگهی شده است.

برای راحتی شما جدولی را تهیه کرده ایم تا بدانید برای رهن کامل یک واحد نوساز در مناطق قیطریه و با امکانات متفاوت دقیقا به چه بودجه ای برای رهن نیازمند هستید.

با توجه به سال ساخت،منطقه و برخورداری از امکاناتی مانند آسانسور،پارکینگ و انباری قیمت ها متغیر است.

با مطالعه جدول زیر اطلاعات بیشتری درباره هزینه رهن کامل خانه نوساز در سعادت‌آباد به دست می آورید.

منبع:اقتصادآنلاین