ساخت مسکن

به گزارش مجاهدت از مشرق، با آغاز دوره ریاست جمهوری آیت‌الله رئیسی و شروع به کار دولت سیزدهم، مطرح شدن وعده ساخت چهار میلیون واحد مسکونی در چهار سال، امید مردم و بنگاه‌های اقتصادی مرتبط با ساخت و ساز را به منظور رهایی از رکود کمر شکن هشت سال گذشته زنده کرد.

دولت قبل که چهار سال ابتدایی خود را با توقف مسکن مهر به عنوان بزرگترین پروژه عمرانی پس از انقلاب شروع کرده بود، در چهار سال دوم طرح ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در قالب طرح اقدام ملی را مطرح کرد، اما در نهایت تنها ۳۱۵ هزار پروژه مسکن به سامانه وارد شد. تا کنون از این ۳۱۵ هزار واحد مسکونی تعداد کمتر از ۹۰ هزار پروژه به صورت جدی وارد مرحله تامین مالی و ساخت شده است.

در حال حاضر و با گذشت یکسال از شروع به کار دولت سیزدهم، واحدهای مسکونی نهضت ملی مسکن به واحدهای طرح اقدام ملی اضافه شده و ریل سیاست‌گذاری حوزه مسکن با حرکت به سمت تقویت بخش عرض در حال تغییر است.

با توجه به این مسئله، استناد به آمار بانک مسکن به عنوان بانک عامل پرداخت تسهیلات به پروژه‌های ساخت و ساز می‌تواند تا حدودی وضعیت تعیین تکلیف پروژه‌های ساخت مسکن در کشور از جمله طرح اقدام ملی مسکن به همراه نهضت ملی مسکن را مشخص کند. آمار بانک مسکن به عنوان نهاد تامین مالی از آنجا قابل استناد است که بر اساس اطلاعات وزارت راه و شهرسازی، ۹۹ درصد از تسهیلات ساخت مسکن در نهضت ملی توسط بانک مسکن تامین شده است.

*۲۱۸ هزار متقاضی به نظام بانکی معرفی شد

به استناد به‌روزترین آمار ارائه شده از خلاصه وضعیت پروژه‌های نهضت ملی مسکن ماخوذه از سامانه TEM، ۲۱۸ هزار ۷۲۱ نفر متقاضی در قالب ۲۸ هزار و ۸۱ پروژه به بانک عامل معرفی شده‌اند. نکته قابل توجه در این بخش آن است که ۱۵۹ هزار ۲۱۱ متقاضی معادل ۷۲ درصد از کل معرفی‌شدگان به بانک در قالب تسهیلات خود مالک هستند، سایر بخش‌های دیگر نظیر، واحدهای اداره کل راه و شهرسازی، مسکن‌های شهرهای جدید، بنیاد مسکن، ستاد اجرایی فرمان امام، سازمان همیاری شهرداری‌ها و صندوق مسکن به همراه وزارت آموزش و پرورش نیز ۲۸ درصد باقی‌مانده را پوشش می‌دهند.

بر اساس اطلاعات رسیده از سوی وزارت راه و شهرسازی تا این لحظه ۵.۶ میلیون خانواده در طرح نهضت ملی مسکن ثبت‌نام کردند. به معنای دیگر تا این لحظه ۴ درصد متقاضیان ثبت‌نام شده به بانک عامل معرفی شده‌اند.

*پرداخت ۱۴ هزار میلیارد تومان تسهیلات از سوی نظام بانکی

فارغ از عملکرد ثبت شده در بخش ثبت‌نام و معرفی به نظام بانکی، بر اساس منابع اطلاعاتی بانک مسکن، تا کنون ۱۲۵ هزار ۵۰۰ متقاضی نهضت ملی مسکن در قالب ۱۰ هزار ۳۲۹ پروژه کار خود برای انعقاد قرارداد با بانک عامل را به انتها رسانده‌اند.

بر اساس این آمار مبلغ تسهیلات منعقده برای پرداخت به متقاضیان به صورت مرحله‌ای مطبق پیشرفت شرایط ساخت۴۲ هزار ۴۱۴ میلیارد تومان است. لازم به ذکر است تا تاریخ ۱۹ مردادماه سال ۱۴۰۱، سهم‌الشرکه پرداختی از سوی بانک مسکن به متقاضیان معادل ۱۴ هزار  ۶۷۱ میلیارد تومان بوده است.

نکته قابل توجه در این بخش آن است که مطابق ماده ۴ قانون جهش تولید و تامین مسکن، نظام بانکی مکلف است، ۲۰ درصد از تسهیلات پرداختی سالانه با حداقل ۳۶۰ هزار میلیارد تومان را به بخش ساخت مسکن اختصاص دهد.

این در حالیست که در سال گذشته تسهیلات منعقده کمتر از ۱۲ درصد تعهد قانونی نظام بانکی را شامل شده و از سوی دیگر سهم پرداخت شده کمتر از ۴ درصد تکلیف قانونی از سوی نظام بانکی است.

*۲۳ هزار هکتار زمین تامین شده است

بخش دیگری از مسئله بررسی عملکرد وزارت راه و شهرسازی مرتبط با حوزه ساخت مسکن در بخش تامین زمین است. از این رو زمین مورد نیاز تولید انبوه مسکن به شیوه یاد شده برای زیربنای هر واحد مسکونی با در نظر گرفتن الزامات معماری و شهرسازی ۵۰ متر برای هر نفر بوده و با در نظر گرفتن بعد خانوار ۳.۳ به طور میانگین در کشور زیربنای هر واحد مسکونی باید ۱۶۵ متر در نظر گرفته شود.

با توجه به اینکه نسبت مجاز زیربنا به کل زمین هر واجد مسکونی مطابق قانون باید ۶۰ درصد در نظر گرفته شود، لذا بر این مبنا هر واحد مسکونی یک طبقه با متراژ متناسب با بعد خانوار در کشور باید ۲۷۵ متر زمین در نظر گرفته شود.

با توجه به محاسبات انجام شده، زمین خالص مورد نیاز برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در هر سال ۲۷ هزار ۵۰۰ هکتار است. لازم به ذکر است، میزان زمین مذکور به طور خالص برای ساخت مسکن مورد نیاز است و نسبت مساحت معابر و مکان‌های عمومی مطابق با ضوابط شهرسازی باید به میزان زمین تامین شده اضافه شود.

در همین راستا با نگاه حداقلی نسبت مساحت واحدهای مسکونی به معابر باید معادل ۴۰ تا ۵۵ درصد در نظر گرفته شود. در چنین شرایطی نهضت ملی مسکن در هر سال با هدف‌گیری ساخت یک میلیون واحد مسکونی به حداقل ۵۰ هزار هکتار زمین نیاز دارد.

در همین راستا، بر اساس آخرین آمار اعلام شده از سوی مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن، تاکنون زمین برای ساخت ۱.۵ میلیون واحد مسکونی تامین شده و فرآیند تامین زمین برای ۱ میلیون واحد مسکونی دیگر ادامه دارد.

در همین رابطه مطابق گزارشات ارسالی، زمین تامین شده در واحد هکتار معادل ۲۳هزار هکتار به ثبت رسیده است.

با توجه به عملکرد وزارت راه و شهرسازی در حوزه ساخت مسکن با محوریت تامین زمین تسهیلات و ثبت نام از مردم، به نظر می‌رسد، تحقق وعده رئیس جمهور مبنی بر ساخت چهار میلیون مسکن نیازمند تلاش بیشتری از سوی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه است و با تداوم روند یکسال گذشته ممکن است، تحقق هدف رونق تولید مسکن در کشور به طول بیانجامد.

در این راستا اقداماتی نظیر تشکیل هفتگی شورای عالی مسکن به ریاست رئیس جمهور می‌تواند زمینه حل بسیاری از مشکلات را مهیا کرده و سرعت ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن را بالا ببرد.

به گزارش مجاهدت از مشرق، انتشار تسهیلات پرداختی بانک‌ها به طرح نهضت ملی مسکن تحقق وعده‌ی رئیس جمهور مبنی بر ساخت یک میلیون مسکن در سال را با تردید جدی مواجه کرده‌است.

براساس قانون جهش تولید مسکن بانک‌ها باید ۲۰ درصد از تسهیلات پرداختی خود در هر سال را به ساخت مسکن اختصاص دهند که این عدد در سال اول شروع قانون نباید از ۳۶۰ هزار میلیارد تومان کم‌تر باشد.از طرف دیگر براساس آمار بانک  مرکزی بانک‌ها در سال ۱۴۰۰، ۳۰۰۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداخت کردند که ۲۰ درصد آن معادل ۶۰۰ هزار میلیارد تومان می‌شود.

*بانک‌ها تعهد رئیس‌جمهور را روی زمین گذاشتند

با این حال انتشار آمار تسهیلات پرداختی به طرح نهضت ملی مسکن نشان داد که عملا ۲۲ بانک هیچ پرداختی به این طرح نداشتند و تنها بانک مسکن با پرداخت ۱۴ همت، بخشی از تعهدات خود را ایفا کرده بود.

در همین راستا، حمید بهزادی، کارشناس اقتصادی گفت: «رکورد مهمترین بخش اقتصاد یعنی مسکن به دلیل عدم تامین مالی است که نظام بانکی عاملیت آن را بر عهده دارد.»

این کارشناس اقتصادی تاکید کرد:« باتوجه به شرایط قید شده شاهد این مسئله هستیم که بانک‌ها مهمترین وعده رئیس جمهور را روی زمین گذاشته‌اند.»

با توجه به وضعیت بغرنج مسکن در کشور و سهم بالای آن در سبد هزینه خانوار، همچنین نیاز کشور به ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال، در صورتی که بخواهیم، تامین مالی نهضت ملی مسکن را روی ریل پیشرفت قرار دهیم، باید از زمینه احیای تسهیلات ساخت مسکن را فراهم کنیم. بر این مبنا احیای این مسئله در قالب راه‌های ذیل امکان‌پذیر است.

*استفاده از ظرفیت بانک‌ مربوط به نهادهای مختلف برای پرداخت تسهیلات به متقاضیان همان بخش

بانک‌های مختلفی در کشور وجود دارند که با هدف ارائه خدمات به صنف‌های مختلف ایجاد شده‌اند. برای مثال می‌توان به بانک سپه اشاره کرد که جامعه هدف مورد نظر این بانک، نظامیان کشور هستند. از طرف دیگر بخش بزرگی از متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن، نظامیانی هستند که چشم انتظار پرداخت تسهیلات برای خانه‌دار شدن خواهند بود.

بر همین اساس پیشنهاد می‌شود، برای مثال بانک سپه در راستای عمل به قانون جهش تولید مسکن و ایفای تعهدات اجتماعی خود، مسئول پرداخت تسهیلات به متقاضیان نظامی طرح نهضت ملی مسکن شود.

بر این اساس لازم است، بانک رفاه مسئول پرداخت تسهیلات ساخت مسکن به کارگران، بانک دی به خانواده شهدا و جانبازان، بانک سرمایه به فرهنگیان، بانک شهر به کارمندان شهرداری و سایر بانکها نیز به همین ترتیب تسیهلات ساخت مسکن را پرداخت کنند.

همچنان بانک‌های نهادهای عمومی کشور مانند بانک پارسیان و کارآفرین که سهامدار عمده آن ستاد اجرایی فرمان امام است و بانک سینا که سهامدار اصلی آن بنیاد مستضعفان انقلاب اسلامی است در راستای هدف ایجاد چنین نهادهایی که حمایت از اقشار ضعیف اقتصادی است، پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن به مشمولان کمیته امداد و بهزیستی یا افراد نیازمند دیگری که توسط وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی معرفی می‌شوند را در دستور کار خود قرار دهند.

بانک‌های دولتی مانند ملی و خصولتی مانند ملت، صادرات و تجارت که دولت سهامدار عمده آن است، لازم است براساس اولویت بندی‌ای که وزارت راه و شهرسازی اعلام می‌کند تسهیلات متناسب این بخش را به اشخاص واجد شرایط پرداخت کنند.

در صورت تحقق موارد فوق بخش بزرگی از تسهیلات طرح نهضت ملی مسکن توسط بانک‌ها به جامعه هدف مدنظر اعطا خواهد شد و مشکلات کم‌تری برای همراه کردن بانک‌ها به وجود می‌آید.

*کارگزاری بانک مسکن به عنوان عاملیت پرداخت تسهیلات

بانک مسکن به صورت تخصصی در حوزه تسهیلات مسکن فعال است و از ابتدای طرح نهضت ملی مسکن با این طرح همراه بوده‌است. همچنین پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن متناسب با پیشرفت پروژه و براساس ارزیابی بانک از میزان پیشرفت ساخت مسکن به صورت تدریجی پرداخت می‌شود. بدیهی است این امر نیاز به بخش‌های تخصصی متناسب و تجربه دارد که شاید به سادگی در دسترس بانک‌های دیگر نباشد.

 بر همین اساس و با توجه به تخصص و تجربه‌ی بانک مسکن در پرداخت تسهیلات فوق، پیشنهاد می‌شود، بانک مسکن به عنوان کارگزار بانک‌های دیگر در پرداخت تسهیلات معرفی شود. در این پیشنهاد افتتاح حساب توسط بانک عامل خواهد بود و آورده‌ی متقاضیان نیز به این حساب واریز می‌شود و بانک مسکن به عنوان کارگزار پس از ارزیابی میزان پیشرفت پروژه، دستور پرداخت تسهیلات را به بانک عامل خواهد داد. در ادامه پرداخت اقساط و سود آن به بانک عامل خواهد بود و بانک عامل بخشی از سود را به عنوان کارمزد به بانک مسکن پرداخت خواهد کرد.

پیش از این بانک مسکن آمادگی خود را برای پذیرش این موضوع اعلام کرده بود و در همین راستا محمو شایان مدیر عامل این بانک از انعقاد قرارداد عاملیت، با دو بانک صنعت و معدن و توسعه صادرات و انتقال سهم تسهیلات این دو بانک به بانک مسکن برای پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن خبر داده بود.

برای تحقق مسیر فوق لازم است، ابتدا با دستور رئیس جمهور و اقدام وزارت اقتصاد، بانک‌های دولتی و خصولتی که دولت سهامداران عمده آن است، بانک مسکن را به عنوان کارگزار خود معرفی کنند؛ در این صورت بخش مهمی از هدف قانون جهش تولید مسکن محقق خواهد شد. در ادامه لازم است بانک‌های دیگر نیز به این طرح بپیوندند.

در صورت همکاری بانک‌ها در پرداخت تسهیلات ساخت مسکن می‌توان امید داشت که وعده‌ی رئیس جمهور مبنی بر ساخت یک میلیون واحد مسکونی محقق شود.