قیمت مسکن

سرویس سیاست مشرق _ در فضای سیاسی و افکار عمومی کشور یک توافق نانویس شکل گرفته و آن اینکه همه اعم از مردم، سیاسیون، مسئولان و اندیشمندان معتقدند که کارویژه اصلی دولت جدید بحث اقتصاد است.

این در حالی است که به نظر می‌رسد دولت پزشکیان هم در همین فرکانس مشغول به کار شده است و به وضوح دریافته که باید بهبود ملموسی را در اوضاع اقتصادی ایجاد کند.

در این راستا می‌توان به صحبت‌های اخیر محمدرضا عارف، معاون اول رئیس‌جمهور پزشکیان اشاره کرد که در حاشیه آئین تجدید میثاق اعضای دولت جدید با آرمان‌های امام راحل گفته است: شاخص‌های تبیین شده اقتصادی، سیاسی، فرهنگی و اجتماعی در اسناد بالادستی منشور متحدالشکلی بین سران قوا و بخش‌های اجرایی ایجاد کرده است که با انجام و به ثمر رساندن آن‌ها، ضمن پیشرفت چشمگیر کشور در عرصه‌های مختلف شاهد رضایتمندی مردم نیز خواهیم بود.

به گزارش مجاهدت از مشرق، او تصریح می‌کند: امام راحل به ما درس وحدت کلمه داد و امروز نیز یقیناً با وحدت کلمه و هم افزایی مشکلات شناسایی و حل خواهد شد و مردم ان شاءالله نشانه‌های بهبود وضعیت را خواهند دید. [1]

در مجلس نیز نگاه مشابهی وجود دارد و نمایندگان منتخب ملت در مجلس دوازدهم اصرار دارند که توجه ویژه دولت به سمت مقولات اقتصادی باشد.

فداحسین مالکی، نماینده زاهدان در این باره به ایسنا گفته است: درحال حاضر مهم ترین نگرانی و دغدغه نمایندگان مجلس و سایر مدیران و دلسوزان کشور حل مشکلات معیشتی و بزرگ شدن سفره مردم است. از سوی دیگر همان طور که رهبر انقلاب در مراسم تنفیذ اشاره فرمودند، اولویت دولت چهاردهم باید حل اقتصاد و معیشت مردم باشد…قطعا حل مشکلات معیشتی مردم کمک شایانی به اعتلای نظام مقدس جمهوری اسلامی خواهد کرد. [2]

و یا همینطور علی جعفری‌آذر، نماینده تبریز هم در یک مصاحبه دیگر با ایسنا بر ضرورت قرار گرفتن معیشت مردم در اولویت‌های دولت چهاردهم تأکید کرده است. [3]

زبان شیرین فارسی اما برای این تأکیدات و “باید بشودها” دو ضرب‌المثل جالب را بعنوان شاقول و سنجه مطرح کرده است که باید به آنها توجه کرد.

یکی “به عمل کار برآید به سخندانی نیست” و دیگری “سالی که نکوست از بهارش پیداست”!

دقت شود که در اقتفای سخنان عارف و دو نماینده اشاره شده؛ اما باید این دو ضرب‌المثل را هم بصورت توأمان دید تا به یک معادله اجرایی خوب درباره معیشت مردم برسیم.

به این معنی که در پیوست مواضع عارف و نمایندگان حتما باید عملگرایی و رویکرد پراگماتیزه وجود داشته باشد و عزم‌ها و نیت‌ها به زبان محدود نمانند. مهمتر آنکه در ادامه نیز باید نیکو بودن سال خدمتگزاری به مردم و در اولویت قرار گرفتن معیشت آنها از بهار و مطلع آغازین دولت پزشکیان در زمینه اقتصاد آغاز شود.

*علت گرانی بیقاعده چیست؟ / هراس تورم برساخته از دستورات پزشکیان و همتی

در اینجا از باب خیرخواهی و کمک به دولت جدید باید اشاره کرد که اقتصاد اگرچه یک علم پیچیده، نیازمند زمان و بطئی به شمار می‌رود که دستاوردهای آن آرام‌آرام ظهور می‌کند لکن اقداماتی هم وجود دارد که می‌توان آنها را در چارچوب‌های علم اقتصاد انجام داد و در کوتاه مدت به دستاوردهای ملموس رسید.

در این زمینه و برای آمادگی ذهن دکتر عارف و دکتر همتی می‌توان به تفکیک مقادیر آماری تورم سالانه اشاره کرد.

طبعا بخشی از رقم تورم فعلی یک رقم پایدار است که با سیاست‌های اصولی و نیازمند زمان رفع خواهد شد لکن بخشی از رقم اکنونِ تورم نیز یک رقم برساخته، ناپایدار و روانی است که تنها با یک بخشنامه مقتدرانه و یا یک نظارت کارا رفع خواهد شد.

در این زمینه می‌توان به قیمت ناواقعی خودرو و مسکن اشاره کرد. قیمت‌هایی که تنها و تنها به دلیل بروز پدیده بی‌دولتی در بازار ایجاد شده‌اند و در ادامه نیز “تورم روانی” ایجاد کرده‌اند.

بدیهیست که وقتی علم اقتصاد عبارت “تورم روانی” را می‌پذیرد پس منطقا امکان اقدامات روانی برای تأثیرگذاری بر نرخ تورم –و مثلا کاهش آن- را نیز می‌پذیرد. البته دقت شود که منظور از اقدام روانی در اینجا به معنای جنگ روانی نیست. بلکه منظور اقدامی در حیطه بروکراتیک و بخشنامه‌ای است که اگر پیوست اقتدار نیز داشته باشد می‌تواند بدون سیاست‌های پولی و مالی بر شاخص تورم تأثیر بگذارد.

اقدام بعدی که می‌تواند تورم را بلافاصله وارد روند کاهشی کند؛ عزم دولت برای کاهش شیب افزایش مالیات‌هاست.

معقول آنست که مالیات‌ها و ضرائب مالیاتی بصورت سالانه افزایش داشته باشند. لکن با توجه به افزایش انفجاری مالیات طی 3 سال گذشته؛ بازار دچار تأثیرات پایدار تورمی شد و لذا دولت دکتر پزشکیان می‌تواند با فرستادن پالس‌های مربوط به “کاهش شیب افزایش مالیات” در بودجه، ارقام افزوده شده بر نرخ تورم واقعی که منبعث از انفجار درآمدهای مالیاتی دولت بوده‌اند را فی‌الفور از رمق بیاندازد و آنها را به سمت کاهشی شدن ببرد.

در علم اقتصاد یک ضرب‌المثل رایج وجود دارد و آن اینکه “بازار باهوش است”. به این معنی که بازار کالا و خدمات بلافاصله پس از مشاهده همزمان نظارت میدانی و کاهش مالیاتی؛ به سمت کاهشی شدن قیمت‌های ناواقعی گام برمی‌دارد. (همانطور که همین بازار در نبود نظارت و اقتدار دولت نیز بلافاصله قیمت‌هایش را از کانال رقابتی مشتری‌محور به کانال رقابتی سودمحور می‌کشاند و این یعنی گرانی بیقاعده‌ای که از هیچ قاعده بازاری، دلاری، تحریمی و تورمی پیروی نمی‌کند!)

تأکید می‌شود که ما تجربه بخشنامه بدون پیوست نظارت و اقتدار را در طول 3 سال گذشته از سر گذرانده و دیده‌ایم که بازار چطور صراحتا حتی دستور رئیس‌جمهور را هم –مثل در بحث تعیین سقف برای اجاره‌بها- رعایت نمی‌کرد.

لذاست که اگر آقایان دکتر پزشکیان، عارف، همتی و طیب‌نیا عزمی برای ملموس شدن اقدامات اقتصادی خود نزد مردم دارند؛ بایستی از طرق عقلانی پیش‌گفته وارد شوند و به سمت اهداف بالاتر خود در عرصه اقتصادی حرکت کنند.

از رکود به در آوردن بازار پرکشش مسکن، اتخاذ سیاست‌هایی برای خارج کردن مسکن از حیطه کالاهای سودده کلان، اجرای کامل قانون واردات خودرو، نظارت بر شبکه توزیع گوشت و میوه و اجرای سیاست‌های مالی در قبال سپرده‌های بانکی سنگین و خانه‌های خالی، ‌ از جمله سایر توصیه‌هایی است که دولت می‌تواند برای سرعت دادن به بهبودبخشی مشکلات اقتصادی ایران انجام دهد و شاهد لمس آثار آنها توسط مردم باشد.

***

1_mshrgh.ir/1636176

2_isna.ir/xdRKwj

3_isna.ir/xdRKvL

به گزارش مجاهدت از مشرق، دولت و مجلس معتقد هستند که با اجرای قوانین حوزه مسکن در کشور شاهد کنترل نوسان قیمت رو به بالای آن در حوزه خرید و فروش و اجاره بها باشیم. این قانون در حالی به تدوین آئین نامه در روزهای آینده خود نزدیک می شود که برخی کارشناسان بر این باور هستند تعیین سقف اجاره بها برای کاهش قیمت های اجاره شدنی نیست. چرا که تورم بالای ۴۰ درصد نمی تواند در بازار اجاره مسکن تاثیر نگذارد.

هر چند برخی کارشناسان مسکن می گویند که طبق قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن تعیین سقف اجاره برای مناطقی که نرخ تورم آنها بیش از ۳۰ درصد باشد امکان‌پذیر است. اما برخی کارشناسان و فعالان بازار مسکن نیز مدعی هستند که طبق قانون ساماندهی بازار زمین مسکن و اجاره نرخ گذاری بازار اجاره باید از قیمت گذاری تبعیت کند.

این اظهارات نشان می دهد که تجربه نشان داده است که اقدامات دستوری زیادی در بازار مسکن داشته ایم که این اقدامات چندان اثر گذار در بازار مسکن نبوده است.

بیت الله ستاریان در پاسخ به این پرسش که آیا تعیین سقف برای اجاره بها می تواند راهکاری برای کنترل بازار مسکن و کاهش التهابات اجاره بها باشد؟ گفت: مشکل بازار مسکن یا سایر بخش های اقتصادی کشور در اقتصاد خُرد نیست. به هر حال اگر قرار است اقتصاد دولتی با تصدیگری دولتی ادامه یابد باید تا انتها این مسیر طی شود. به هر حال باید تکلیف مشخص شود.

او ادامه داد: صنعت ساختمان یکی از بخش ها و سنگرهایی است که اتفاقا دولت هنوز به آن ورود نکرده و دخالت نکرده است. اگر قرار است که همه بخش های اقتصادی دولتی شود پس باید تمام کالاها کوپنی و کالا برگی شود. این موضوع تکلیف اقتصاد و جهت اقتصاد را مشخص می کند که ما به کدام سمت حرکت می کنیم.

آدرس غلط است که دولت ها در تمام دنیا در مسکن و اجاره داری دخالت می کند

کارشناس اقتصاد مسکن یادآوری کرد: اما نکته ای که مهم است این است که حرف و عمل یکی نیست. برای اینکه در حوزه مسکن به این نتیجه رسیده اند که دولت در دوره رونق و رکود دخالت کند. این آدرس غلط است که به بخش مسکن داده می شود که دولت ها در تمام دنیا در مسکن و اجاره داری دخالت می کند. چرا که اگر دولت ها در بخش مسکن دخالت می کنند آن بخش مسکن استیجاری است که خود دولت ها احداث کرده اند.

دولت سالانه باید مسکن استیجاری احداث و آنرا در اختیار یک بخشی از قشر جامعه قرار دهد

ستاریان تاکید کرد: به هر حال مسکن همانند تمام کالاها است و مشکلی ندارد. اما یک بخش از جامعه که آن هم دهک پایین جامعه است نمی تواند مسکن تهیه کند. دولت سالانه باید مسکن استیجاری احداث و با شرایطی مشخص آنها را در اختیار این بخش از قشر جامعه قرار دهد. پس دولت ها در بخش مسکن استیجاری که حالا سازمان های عمومی و یا شهرداری ها احداث کرده اند دخالت کرده و می کند.

در قوانین مدنی کشور موضوع موجر و مستاجر به طور کامل دیده شده است

وی تاکید کرد: پس هیچ گاه دولت ها در روابط موجر و مستاجر دخالت نمی کند. یعنی اگر قیمت مسکن کاهش یافت اجاره بها نیز افت کند. اما وقتی مسکن تولید نمی شود نمی توان به روش پلیسی قیمت را کنترل کرد. در قوانین مدنی کشور موضوع موجر و مستاجر به طور کامل دیده شده است.

وی افزود: وقتی در کشور مسکن استیجاری و شهرداری هایی که مسکن استیجاری تولید می کنند نداریم چطور می توانیم برای کل بخش مسکن و جامعه نسخه واحدی پیچید و برای اجاره بها سقف تعیین کرد.

در حال حاضر ۷ میلیون مستاجر در کشور داریم

ستاریان با بیان اینکه در حال حاضر ۷ میلیون مستاجر در کشور داریم گفت: مسکن استیجاری یک صنعت است و اگر دولت و یا دولت ها قصد نظم دادن به بازار اجاره هستند و می خواهند آنرا کنترل و از التهاب دور کنند بهتر است در این بخش ورود کند.

کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: وقتی تمام کالاها بیشتر از ۳۰ درصد افزایش یافته است و قیمت مسکن از پارسال تاکنون دو برابر شده است چطور می توان انتظار داشت که اجاره بها نباید بیشتر از ۳۰ درصد افزایش یابد.

منبع:اقتصادآنلاین

به گزارش مجاهدت از مشرق، حوزه ملک، آپارتمان، خانه و مسکن به دلیل ریسک پایین، سوددهی بالا، ثبات قیمت و همچنین امکان سرمایه‌گذاری به روش‌های مختلف، محبوبیت زیادی در بین سرمایه‌داران دارد.

به سبب عقب ‌ماندن تولید از مصرف در دهه ۹۰ ورود به بازار مسکن و تحرک در این بازار اعم از مشارکت در ساخت، خرید و فروش و… از رایج‌ترین و پرسودترین انواع سرمایه‌گذاری به شمار می‌رود.

در دنیا برای روی ندادن چنین وضعیتی سازوکاری به نام مالیات بر عایدی سرمایه طراحی شده است؛ مالیاتی که اساسا برای عدم حرکت به سمت سوداگری و سفته‌بازی طراحی شده و مانع از این می‌شود فردی به سمت بازارهای غیرمولد برود.

تاکنون زیاد دیده شده بود که بازیگران، فوتبالیست‌ها و سایر اقشار با درآمد بالا به‌ صورت چشمگیر به شغل‌های خاصی مثل فست‌فود، رستوران و… وارد شوند اما کمتر انتظار می‌رفت پزشکان به‌عنوان کنشگر و فعال بازار مسکن معرفی شوند اما امروز با یک پرس‌وجوی ساده از چند مشاور املاک این موضوع به‌عنوان یک شگفتانه‌ در بازار املاک کشور خود را نشان خواهد داد.

مشاهدات میدانی خبرنگار اقتصادی از این موضوع حکایت دارد که در حال حاضر درصد بالایی از افرادی که در زمره فعالان صنف مشاوران املاک هستند یا در کار ساخت‌وساز و خرید و فروش املاک و مسکن پول‌های کلانی را جابه‌جا می‌کنند، دارای مدرک کارشناسی یا بالاتر هستند.

با توجه ‌به اینکه تمایلات و علایق شخصی، نخستین انگیزه افراد برای ورود به حوزه معاملات املاک است، در واقع می‌توان گفت ۲ دسته از افراد خواستار ورود به این حوزه هستند؛ دسته اول کسانی که درآمد بالا دارند و علاقه‌مند به سرمایه‌گذاری در این حوزه هستند و دسته دوم، علاقه‌مندان به رشته‌های معماری و هنری و… که به این شغل علاقه قلبی دارند. البته از درآمد دلالی مسکن هم در شرایط فعلی نباید غافل شد.

واسطه‌گری مسکن شغل دوم سرمایه‌داران شده است

عده‌ای از سرمایه‌داران در زمینه‌های کاری مختلف – که تعدادشان هم کم نیست – همزمان با شغل خود به واسطه‌گری مسکن هم مشغول هستند یا همزمان با شغل اصلی خود در حال ساخت‌وساز مسکن و بنگاه‌داری هم هستند که یک نمونه از این جامعه آماری، پزشکانی هستند که همزمان با طبابت، بنگاه‌دار مسکن یا بسازبفروش هم هستند.

سؤال این است: مگر ساخت مسکن، حوزه تخصصی مهندسان معماری و عمران نیست؟ چرا باید افراد دیگری مانند پزشکان به خریدوفروش آن ورود کرده و به دنبال کسب سود از این بازار باشند؟ در پاسخ باید گفت چون سود بازار مسکن و دلالی این کالای اساسی غیرقابل ‌چشم‌پوشی است! مشاهدات حاکی از آن است به طور مثال در منطقه میرداماد تهران گروهی از پزشکان با همکاری یکدیگر دفتر مشاور املاک دارند. البته این موضوع در سایر نقاط تهران هم شاهد مثال دارد.

برخی‌ها نمی‌توانند از سود مسکن‌سازی و مسکن‌فروشی چشم‌پوشی کنند

البته باید اعتراف کرد بیشتر پزشکان در مناطق بالای شهر فعالیت می‌کنند و نمی‌توان دقیقاً مشخص کرد که حوزه فعالیت آنها در خرید و فروش آپارتمان است یا زمین یا بیشتر ساخت‌وساز می‌کنند ولی آنچه مشخص است پزشکان ترجیح می‌دهند خود به این موضوع ورود کرده و اقدام به ساخت مطب، دفتر اداری و واحد مسکونی کنند و سپس مازاد نیاز خود را به فروش برسانند تا از سود این بازار بهترین استفاده را کرده باشند.

رئیس اسبق اتحادیه مشاوران املاک درباره این موضوع اظهار کرده بود: بیش از ۴۰۰ پزشک در صنف مشاوران املاک تهران فعالیت دارند و این افراد همزمان با اشتغال در بخش طبابت، در بخش واسطه‌گری ملک نیز فعالیت می‌کنند.

اینکه گفته می‌شود پزشکان فعال در این حوزه مافیای زمین هستند، درست نیست ولی متأسفانه یکی از مهم‌ترین علل افزایش قیمت مسکن، همین بنگاه‌داری‌ها است که با افزایش قیمت و پخش‌ این خبر که گرانی در پیش است، اهداف خود را پیاده می‌کنند و در این میان تنها مردم ضعیف خسارت می‌بینند.

آسیب‌های ورود غیرمتخصصان به بازار مسکن

وی افزوده بود: تنها پزشکان نیستند که به این عرصه ورود کرده‌اند، بسیاری از سرمایه‌داران و افرادی که مشاغل دیگر دارند نیز به این بازار وارد شده‌اند که این موضوع نیاز به ساماندهی ویژه در این حوزه را بیشتر نمایان می‌کند.

مرحوم مصطفی قلی‌خسروی درباره ترکیب مشاوران املاک گفته بود: در تهران ۴۰ درصد اعضای این صنف مهندس عمران هستند که بخش مهمی از آنها همزمان با کار واسطه‌گری خریدوفروش املاک در کار ساخت‌وساز نیز فعالند.

وی افزوده بود: از لحاظ قانون نظام صنفی ورود پزشکان به صنف مشاوران املاک منعی ندارد اما این افراد باید یک فرد را با عنوان مباشر معرفی کنند.

وی افزوده بود: اینکه مباشر معرفی می‌کنند به این دلیل است که چون ۲ شغل دارند به لحاظ قانونی باید این کار را انجام دهند. این معرفی مباشر به این معناست که پزشکان کار پزشکی خود را رها نکرده‌اند، پس حضور آنها در صنف مشاوران املاک به لحاظ قانون و نظام صنفی منعی ندارد.

جلوگیری از ورود گسترده برخی اصناف با هدف کسب سود به بازار املاک، مطالبه‌ای عمومی است

در بررسی «وطن امروز» از بنگاه‌های املاک تهران، این فعالان اقتصادی اظهار کردند: «از دیدگاه ما این سؤال مطرح است که آیا پزشکان اجازه می‌دهند مهندسان طبابت کنند؟ پزشکانی که این‌گونه به حرفه خود حساس هستند باید به دیگر حرفه‌ها هم احترام گذاشته و به حوزه غیرتخصصی خود ورود نکنند».

چرا به اینجا رسیدیم؟

برای پاسخ به این سوال که چرا پزشکان به سمت دلالی مسکن می‌روند باید کمی وسیع‌تر به این مساله نگاه کرد و به این سوال پاسخ داد که اساسا چرا افرادی که سرمایه قابل توجهی دارند ترجیح می‌دهند به سمت بازارهای غیرمولد بروند؟

با وجود اینکه مورد بررسی‌شده در این گزارش مسکن بود در دیگر بازارها مانند خودرو، طلا و سکه نیز همچین شرایطی حاکم است. اصنافی که درآمد درخوری دارند قریب ۱۲ سال است تصمیم گرفته‌اند در کنار شغل اصلی پردرآمدی که دارند در بازارهای غیرمولد نیز سرمایه‌گذاری کنند تا حدی که امروز پزشکان که ضامن سلامتی و فرشتگان نجات مردم شناخته می‌شوند یکی از بازیگران بازار مسکن در مناطق شمالی تهران شده‌اند، البته باید به این نکته توجه داشت که این موضوع هنوز در کشور تبدیل به اپیدمی نشده است و نمی‌توان آن را به تمام جامعه پزشکی کشور تعمیم داد.

کدام کشورها مالیات بر عایدی سرمایه را در دستور کار خود قرار داده‌اند؟

مالیات بر عایدی سرمایه مالیاتی است که در تمام کشورهای پیشرفته، کشورهای صنعتی عضو OECD و حتی کشورهایی مانند هند، چین و بسیاری از کشورهایی که نسبت مالیاتی مناسبی دارند در حال اجراست.

اهدافی که این کشورها در اجرای قانون مالیات بر عایدی سرمایه دنبال می‌کنند عمدتا کاهش شکاف سرمایه و شکاف طبقاتی است.

در این کشورها عموما مالیات بر عایدی شامل موارد متعددی می‌شود.

برای مثال اگر فردی سهامی خریداری و در بخش تولید سرمایه‌گذاری کند و سودی از این سرمایه‌گذاری حاصل شود، باید مالیات بر عایدی این سرمایه را بپردازد.

در این کشورها متوسط نرخ رشد بازدهی سرمایه همواره از متوسط نرخ رشد اقتصادی بالاتر است و این بدان معناست که صاحبان سرمایه روزبه‌روز سرمایه‌دارتر می‌شوند و در نتیجه شکاف طبقاتی بیشتر می‌شود. به عبارت دیگر، مالیات بر درآمد تکافوی هدف سیستم مالیاتی را که عدالت اجتماعی است نمی‌دهد، چرا که رشد بازدهی عامل سرمایه از عامل نیروی کار بیشتر از عوامل دیگر در اقتصاد است و لذا برای تعدیل این رویه، مالیات بر عایدی سرمایه دریافت می‌شود.

در این کشورها نرخ تورم بسیار پایین است. این در حالی است که آنچه در کشور ما به شکاف طبقاتی دامن می‌زند، جدا از رشد سریع‌تر عامل سرمایه، موضوع تورم است که به‌شدت باعث ثروتمندتر شدن ثروتمندان و ضعیف‌تر شدن ضعفا شده است بنابراین ضرورت دریافت مالیات بر عایدی سرمایه در کشور ما بسیار بیشتر از کشورهای دیگر است.

موضوع مهم بعدی این است که در کشور ما سرمایه‌ها به سمت فعالیت‌های غیرمولد از جمله فعالیت‌های سوداگرانه، ‌ خرید ملک، خودرو، ارز و به طور کلی کالاهایی که جنبه پس‌انداز داشته باشند سوق می‌یابد.

جالب است که نه‌تنها سود این نوع فعالیت‌ها در ایران بیشتر است، بلکه از پرداخت مالیات نیز معافند. در واقع در ایران بی‌ریسک‌ترین، باثبات‌ترین، مطمئن‌ترین و غیرمولدترین فعالیت‌ها از پرداخت مالیات معاف شده‌اند.