قیمت مسکن

به گزارش مجاهدت از مشرق، با اعلام وزارت راه و شهرسازی، «ابوالفضل نوروزی» افزود: در قانون الزام به ثبت برخی از ضوابط اجرایی برداشته شده است که این قانون حداکثر تا ۲ ماه آینده اجرایی می‌شود.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره فرایند اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان، گفت: بسیاری از معاملات مشارکت در ساخت و پیش‌فروش که مربوط به ساختمان‌های در حال ساخت است، به دلیل نبود زیرساخت‌های قانونی به صورت غیر رسمی (عادی) انجام می‌شد که مسائل و مشکلات متعددی از جمله پیش‌فروش یک واحد به چند نفر و افزایش دعاوی قضایی مانند دعوای الزام به اخذ سند رسمی، الزام به اخذ پایان‌کار، اثبات مالکیت ملک و فروش مال غیر را به همراه داشت.

نوروزی ادامه‌داد: در سال ۱۳۸۹ قانون «پیش‌فروش ساختمان» با هدف ممانعت ثبت غیررسمی قراردادهای پیش‌فروش ساختمان مصوب شد، اما به دلیل وجود ابهامات و تناقضات موجود در برخی از محورهای این قانون، تصویب آن نتوانست گره‌ای از مشکلات پیش‌فروش باز کند. برآورد می‌شود کمتر از پنج درصد قراردادهای پیش‌فروش در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات یا به صورت رسمی ثبت می‌شود.

وی توضیح داد: با توجه به مشکلات موجود در مسیر اجرایی شدن این قانون، اصلاح و تهیه قانون جدید پیش فروش ساختمان از سال ۱۳۹۶ در دست پیگیری قرار گرفت که در سال جاری در قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» برخی از مواد این قانون اصلاح شد تا بخشی از موانع اجرایی پیش‌فروش برطرف شود.

این مقام مسئول اضافه‌کرد: از جمله این موارد می‌توان به اصلاح شمولیت قراردادهای مشمول عنوان پیش‌فروش، حذف پیشرفت فیزیکی ۲۰ درصد و اخذ پروانه ساختمانی به عنوان پیش‌شرط انعقاد قرارداد پیش‌فروش برای تسهیل شرایط با هدف کمک به تامین مالی پروژه برای پیش‌فروشنده، حذف الزام به اخذ مجوز جهت انتشار آگهی پیش‌فروش اشاره کرد.

به گفته نوروزی، در ماده (۱۴) قانون الزام به ثبت، سازمان ثبت مکلف شده است برای هر واحد ساختمان در حال ساخت، شناسه یکتا صادر کند و تا زمان صدور سند تفکیکی برای واحد، معاملات در خصوص آن واحد فقط با شناسه یکتا امکانپذیر باشد.

وی اظهار داشت: تحقق این ماده قانونی و انجام معاملات پیش‌فروش و مشارکت در ساخت با استفاده از شناسه‌های یکتا منجر به حل معاملات معارض و فروش مال غیر خواهد شد، همچنین با بهبود امنیت معاملات مذکور، انگیزه مردم برای سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن افزایش پیدا می‌کند.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی تاکید کرد: ضروری است در تدوین آیین‌نامه و ضوابط اجرایی این ماده، ضمانت اجرایی لازم برای تسهیل مراودات مالی طرفین قراردادهای پیش‌فروش در قالب حساب امانی پیش‌بینی شود و ملاحظات مربوط به ارائه ضمانت‌نامه تحویل به‌موقع، اعتبارسنجی پیش‌خریداران و سازندگان، اعطای تسهیلات ساخت و امکان ترهین اسناد مالکیت موضوع قرارداد مدنظر قرار گیرد.

به گفته وی، در ماده ۲۲ آیین نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول هم فرایند استفاده از حساب های امانی واسط برای تضمین سرمایه به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی به تصویب رسیده است و توسط معاون اول قوه قضاییه ابلاغ شد.

نوروزی تاکید کرد: همچنین با توجه به تکلیف تصریح شده در برنامه هفتم پیشرفت کشور، در مدت ۲ سال باید اقدامات قانونی لازم جهت اصلاح قانون پیش‌فروش از سوی وزارت راه و شهرسازی انجام شود که وزارت راه و شهرسازی اقدامات لازم را در این راستا در حال انجام دارد و با بازنگری و اصلاح این قانون، چالش‌های موجود در فرآیند اجرای قانون زودتر از موعد مقرر برنامه هفتم برطرف می‌شود.

به گفته وی، چالش‌های موجود در فرآیند اجرای قانون پیش‌فروش شامل عدم وجود سیاست تقنینی واحد و تعدد مجریان قانون و عدم مشخص بودن متولی اصلی، اکتفا به ضمانت اجرای کیفری و فقدان ضمانت اجرای مدنی و مقابله با عرف موجود به جای هدایت آن و عدم دقت در ماهیت حقوقی قراردادها و وجود ابهامات حقوقی آن است.

به گزارش مجاهدت از مشرق، حسن محتشم اظهار کرد:‌ متاسفانه نهضت ملی مسکن به‌گونه‌ای دارد به سرنوشت طرح مسکن مهر دچار می‌شود.

وی توضیح داد: علت این است که دولت هنوز نتوانسته‌ است که خودش را متقاعد کند که از متولی‌گری بخش مسکن خارج شود. تا زمانی‌که دولت در امور این بخش دخالت کند، انتظار بیشتری از این شرایط نمی‌توانیم داشته باشیم.

وی افزود: قرار بود سالانه یک میلیون واحد نهضت ملی مسکن ساخته شود، اما امروز زیر ۱۰۰ هزار واحد هم تحویل مردم نشده است. روند ساخت یک سری از پروژه‌ها در دست اجرا به‌دلیل تورم و قیمت‌های دستوری یا کُند است یا در حال توقف.

وی بیان کرد: چنانچه وزارت راه و شهرسازی با مجموعه صنعت ساخت و ساز حرفه‌ای مسکن یعنی انبوه‌سازان نشست برگزاری نکند و همکاری موثر نداشته باشد، به نظر نمی‌رسد شاهد تحولی در تولید مسکن باشیم.

عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان مسکن با یادآوری این‌که در برنامه‌های تولید مسکن مخاطب مورد نظر وزارت راه و شهرسازی طبقه کم‌بضاعت جامعه است، اضافه کرد: این قشر از جامعه امکانات اقتصادی ضعیفی دارند، از سوی دیگر بودجه هم تدارک نشده است. در مجموع آورده متقاضی و وام بانکی تکاپوی قیمت تمام شده ساخت را نمی‌کند.

محتشم در پاسخ به این پرسش هزینه تمام شده یک واحد نهضت ملی مسکن چقدر است، گفت: ساخت یک واحد ۷۵ متری نهضت ملی مسکن برای مصرف کننده بالای ۱.۳ میلیارد تومان هزینه دارد. از این هزینه ۵۵۰ میلیون تومان تسهیلات بانکی است و مابقی را باید متقاضی تامین کند.

وی با تاکید بر این‌که متقاضی توان پرداخت این مبلغ (۷۵۰ میلیون تومان) را ندارد، اظهار کرد: ضمن این‌که متقاضی توان پرداخت اقساط وام را هم ندارد. در عین حال نحوه دریافت آورده متقاضیان نیز در دراز مدت ۷ تا ۸ قسط در دوره‌های ۶ ماهه، باعث می‌شود زمان پرداخت قسط آخر به دلیل افزایش تورم، مجدداً متقاضی بدهکار می‌شود.

وی درباره راهکار رفع این مشکل افزود: یکی از راهکارها این است که دولت بیاید بخش خصوصی و انبوه‌سازان را وارد مشارکت نهضت ملی مسکن کند که تولید صورت گیرد. از سوی دیگر دولت زمین موردنیاز را در اختیار قرار دهد و به جای آن واحد را به انبوه‌سازان بدهد.

عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا وزارت راه و شهرسازی دولت چهاردهم پیشنهاد انبوه سازان را برای تولید مشارکتی نهضت ملی مسکن پذیرفته است، گفت:‌ در این رابطه مذاکره شده و در کلیات وقتی صحبت می‌شود می‌گویند باشد. اما بحث این است که بدنه وزارت راه و شهرسازی با این برنامه همکاری نمی‌کند. مدیران رده بالا دستور می‌دهند، اما این دستور در سیستم اداری وزارت راه و شهرسازی محو شده و کارایی خودش را از دست می‌دهد.

وی تاکید کرد: تا زمانی‌که تحول اداری در سیستم وزارت راه و شهرسازی به وجود نیاید و بخش خصوصی را به کار نگیرد خیلی نمی‌توانیم انتظار افزایش تولید مسکن را داشته باشیم.

وی همچنین در پاسخ به این پرسش که قیمت ساخت هر متر مربع واحد نهضت ملی مسکن در قراردادهای انبوه‌سازان چه میزانی است، یادآور شد: قیمت ساخت حدود ۸ میلیون تومان است که با تعدیل سازمان برنامه و بودجه به ۱۱ میلیون تومان می‌رسد. این هزینه غیرمفید است و متقاضیان باید یک سری هزینه‌ها را جداگانه پرداخت کنند. در مجموع هزینه مفید ساخت یک متر مربع واحد نهضت ملی مسکن حدود ۱۸ میلیون تومان است.

سرویس سیاست مشرق _ در فضای سیاسی و افکار عمومی کشور یک توافق نانویس شکل گرفته و آن اینکه همه اعم از مردم، سیاسیون، مسئولان و اندیشمندان معتقدند که کارویژه اصلی دولت جدید بحث اقتصاد است.

این در حالی است که به نظر می‌رسد دولت پزشکیان هم در همین فرکانس مشغول به کار شده است و به وضوح دریافته که باید بهبود ملموسی را در اوضاع اقتصادی ایجاد کند.

در این راستا می‌توان به صحبت‌های اخیر محمدرضا عارف، معاون اول رئیس‌جمهور پزشکیان اشاره کرد که در حاشیه آئین تجدید میثاق اعضای دولت جدید با آرمان‌های امام راحل گفته است: شاخص‌های تبیین شده اقتصادی، سیاسی، فرهنگی و اجتماعی در اسناد بالادستی منشور متحدالشکلی بین سران قوا و بخش‌های اجرایی ایجاد کرده است که با انجام و به ثمر رساندن آن‌ها، ضمن پیشرفت چشمگیر کشور در عرصه‌های مختلف شاهد رضایتمندی مردم نیز خواهیم بود.

به گزارش مجاهدت از مشرق، او تصریح می‌کند: امام راحل به ما درس وحدت کلمه داد و امروز نیز یقیناً با وحدت کلمه و هم افزایی مشکلات شناسایی و حل خواهد شد و مردم ان شاءالله نشانه‌های بهبود وضعیت را خواهند دید. [1]

در مجلس نیز نگاه مشابهی وجود دارد و نمایندگان منتخب ملت در مجلس دوازدهم اصرار دارند که توجه ویژه دولت به سمت مقولات اقتصادی باشد.

فداحسین مالکی، نماینده زاهدان در این باره به ایسنا گفته است: درحال حاضر مهم ترین نگرانی و دغدغه نمایندگان مجلس و سایر مدیران و دلسوزان کشور حل مشکلات معیشتی و بزرگ شدن سفره مردم است. از سوی دیگر همان طور که رهبر انقلاب در مراسم تنفیذ اشاره فرمودند، اولویت دولت چهاردهم باید حل اقتصاد و معیشت مردم باشد…قطعا حل مشکلات معیشتی مردم کمک شایانی به اعتلای نظام مقدس جمهوری اسلامی خواهد کرد. [2]

و یا همینطور علی جعفری‌آذر، نماینده تبریز هم در یک مصاحبه دیگر با ایسنا بر ضرورت قرار گرفتن معیشت مردم در اولویت‌های دولت چهاردهم تأکید کرده است. [3]

زبان شیرین فارسی اما برای این تأکیدات و “باید بشودها” دو ضرب‌المثل جالب را بعنوان شاقول و سنجه مطرح کرده است که باید به آنها توجه کرد.

یکی “به عمل کار برآید به سخندانی نیست” و دیگری “سالی که نکوست از بهارش پیداست”!

دقت شود که در اقتفای سخنان عارف و دو نماینده اشاره شده؛ اما باید این دو ضرب‌المثل را هم بصورت توأمان دید تا به یک معادله اجرایی خوب درباره معیشت مردم برسیم.

به این معنی که در پیوست مواضع عارف و نمایندگان حتما باید عملگرایی و رویکرد پراگماتیزه وجود داشته باشد و عزم‌ها و نیت‌ها به زبان محدود نمانند. مهمتر آنکه در ادامه نیز باید نیکو بودن سال خدمتگزاری به مردم و در اولویت قرار گرفتن معیشت آنها از بهار و مطلع آغازین دولت پزشکیان در زمینه اقتصاد آغاز شود.

*علت گرانی بیقاعده چیست؟ / هراس تورم برساخته از دستورات پزشکیان و همتی

در اینجا از باب خیرخواهی و کمک به دولت جدید باید اشاره کرد که اقتصاد اگرچه یک علم پیچیده، نیازمند زمان و بطئی به شمار می‌رود که دستاوردهای آن آرام‌آرام ظهور می‌کند لکن اقداماتی هم وجود دارد که می‌توان آنها را در چارچوب‌های علم اقتصاد انجام داد و در کوتاه مدت به دستاوردهای ملموس رسید.

در این زمینه و برای آمادگی ذهن دکتر عارف و دکتر همتی می‌توان به تفکیک مقادیر آماری تورم سالانه اشاره کرد.

طبعا بخشی از رقم تورم فعلی یک رقم پایدار است که با سیاست‌های اصولی و نیازمند زمان رفع خواهد شد لکن بخشی از رقم اکنونِ تورم نیز یک رقم برساخته، ناپایدار و روانی است که تنها با یک بخشنامه مقتدرانه و یا یک نظارت کارا رفع خواهد شد.

در این زمینه می‌توان به قیمت ناواقعی خودرو و مسکن اشاره کرد. قیمت‌هایی که تنها و تنها به دلیل بروز پدیده بی‌دولتی در بازار ایجاد شده‌اند و در ادامه نیز “تورم روانی” ایجاد کرده‌اند.

بدیهیست که وقتی علم اقتصاد عبارت “تورم روانی” را می‌پذیرد پس منطقا امکان اقدامات روانی برای تأثیرگذاری بر نرخ تورم –و مثلا کاهش آن- را نیز می‌پذیرد. البته دقت شود که منظور از اقدام روانی در اینجا به معنای جنگ روانی نیست. بلکه منظور اقدامی در حیطه بروکراتیک و بخشنامه‌ای است که اگر پیوست اقتدار نیز داشته باشد می‌تواند بدون سیاست‌های پولی و مالی بر شاخص تورم تأثیر بگذارد.

اقدام بعدی که می‌تواند تورم را بلافاصله وارد روند کاهشی کند؛ عزم دولت برای کاهش شیب افزایش مالیات‌هاست.

معقول آنست که مالیات‌ها و ضرائب مالیاتی بصورت سالانه افزایش داشته باشند. لکن با توجه به افزایش انفجاری مالیات طی 3 سال گذشته؛ بازار دچار تأثیرات پایدار تورمی شد و لذا دولت دکتر پزشکیان می‌تواند با فرستادن پالس‌های مربوط به “کاهش شیب افزایش مالیات” در بودجه، ارقام افزوده شده بر نرخ تورم واقعی که منبعث از انفجار درآمدهای مالیاتی دولت بوده‌اند را فی‌الفور از رمق بیاندازد و آنها را به سمت کاهشی شدن ببرد.

در علم اقتصاد یک ضرب‌المثل رایج وجود دارد و آن اینکه “بازار باهوش است”. به این معنی که بازار کالا و خدمات بلافاصله پس از مشاهده همزمان نظارت میدانی و کاهش مالیاتی؛ به سمت کاهشی شدن قیمت‌های ناواقعی گام برمی‌دارد. (همانطور که همین بازار در نبود نظارت و اقتدار دولت نیز بلافاصله قیمت‌هایش را از کانال رقابتی مشتری‌محور به کانال رقابتی سودمحور می‌کشاند و این یعنی گرانی بیقاعده‌ای که از هیچ قاعده بازاری، دلاری، تحریمی و تورمی پیروی نمی‌کند!)

تأکید می‌شود که ما تجربه بخشنامه بدون پیوست نظارت و اقتدار را در طول 3 سال گذشته از سر گذرانده و دیده‌ایم که بازار چطور صراحتا حتی دستور رئیس‌جمهور را هم –مثل در بحث تعیین سقف برای اجاره‌بها- رعایت نمی‌کرد.

لذاست که اگر آقایان دکتر پزشکیان، عارف، همتی و طیب‌نیا عزمی برای ملموس شدن اقدامات اقتصادی خود نزد مردم دارند؛ بایستی از طرق عقلانی پیش‌گفته وارد شوند و به سمت اهداف بالاتر خود در عرصه اقتصادی حرکت کنند.

از رکود به در آوردن بازار پرکشش مسکن، اتخاذ سیاست‌هایی برای خارج کردن مسکن از حیطه کالاهای سودده کلان، اجرای کامل قانون واردات خودرو، نظارت بر شبکه توزیع گوشت و میوه و اجرای سیاست‌های مالی در قبال سپرده‌های بانکی سنگین و خانه‌های خالی، ‌ از جمله سایر توصیه‌هایی است که دولت می‌تواند برای سرعت دادن به بهبودبخشی مشکلات اقتصادی ایران انجام دهد و شاهد لمس آثار آنها توسط مردم باشد.

***

1_mshrgh.ir/1636176

2_isna.ir/xdRKwj

3_isna.ir/xdRKvL