مسکن

به گزارش مجاهدت از مشرق، در سال‌های اخیر، بازار مسکن در ایران با مشکلات و چالش‌های متعددی روبه‌رو بوده است که منجر به افزایش قیمت‌ها و ناتوانی بخش زیادی از مردم از جمله مستأجران در خرید خانه شده است. گرانی مسکن، به‌ویژه در شهرهای بزرگ، به یکی از بحران‌های جدی اقتصادی تبدیل شده که تأثیرات منفی آن بر زندگی عموم اقشار جامعه به وضوح قابل مشاهده است.

طبق آخرین آمار که مربوط به مردادماه سال گذشته است، قیمت مسکن در تهران به‌طور متوسط حدود ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان برای هر مترمربع است که این قیمت‌های نجومی موجب شده، خرید مسکن برای بسیاری از اقشار جامعه، به‌ویژه مستأجران، تبدیل به یک رؤیای دست‌نیافتنی شود. طبق گزارش‌های رسمی، ۵۱ درصد خانوارهای تهرانی مستأجر هستند و این افراد باید علاوه بر پرداخت اجاره‌بها، هزینه‌های سنگین زندگی را نیز تحمل کنند.

بر اساس این گزارش، در شرایطی که اقتصاد ایران درگیر تورم بالا و کاهش قدرت خرید مردم است، توان مستأجران برای خرید خانه روز به روز کمتر می‌شود. این در حالی است که طبق آمار، بخش زیادی از درآمد خانوارها در تهران صرف هزینه‌های مسکن می‌شود. در برخی مناطق تهران، این هزینه به بیش از نیمی از درآمد خانوارها می‌رسد که در شرایط فعلی، پرداخت اجاره‌بها برای آنها به یک چالش بزرگ تبدیل شده است.

وام‌های مسکن که قرار بود راه‌حلی برای تسهیل خرید خانه باشند، در عمل نتوانسته‌اند کمکی در خصوص افزایش قدرت خرید خانه مستأجران داشته باشند. یکی‌از مشکلات اصلی در این زمینه، پایین بودن سقف وام‌ها و بالا بودن نرخ بهره است. به‌عنوان مثال، برای دریافت یک وام مسکن ۱ میلیارد تومانی، افراد باید هزینه‌های جانبی زیادی همچون خرید اوراق تسهیلات مسکن و هزینه‌های دفترخانه را پرداخت کنند. این شرایط باعث شده است که مبلغ واقعی وام که به متقاضیان پرداخت می‌شود، حتی برای خرید یک واحد کوچک مسکونی در تهران نیز کافی نباشد.

گفتنی است که علاوه بر این موارد، اقساط سنگین وام‌های مسکن برای بسیاری از خانوارها غیرقابل تحمل است. حتی با دریافت وام، بسیاری از متقاضیان باید ماهیانه مبالغ زیادی را پرداخت کنند که این فشار مالی، مشکلات زیادی برای آنها ایجاد می‌کند.

وام مسکن؛ ۸۰۰ میلیون تومان برای خرید تنها ۹ متر خانه!

در همین راستا، داوود بیگی‌نژاد نایب رئیس اول اتحادیه املاک با بیان اینکه خرید و فروش بازار مسکن با توجه به کاهش قدرت خرید مستأجران به سمت واحدهای کوچک مقیاس حرکت کرده است، گفت: اگر یک فرد بخواهد از بانک مسکن وام بگیرد، به‌طور معمول ۵۶۰ میلیون تومان به وی پرداخت می‌شود، اما اگر متقاضی زوج باشد، این مبلغ به ۹۶۰ میلیون تومان افزایش می‌یابد. در صورتی که متقاضی یک فرزند داشته باشد، ۲۰۰ میلیون تومان هم به این مبلغ اضافه می‌شود و در مجموع وام دریافتی می‌تواند به یک میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومان برسد.

وی ادامه داد: برای تأمین این مبلغ از بانک مسکن، باید اوراق تسهیلات مسکن خریداری شود. قیمت هر برگ اوراق حدود ۱ میلیون و ۲۶۰ هزار تومان است و برای دریافت یک میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومان وام، لازم است حدود ۳۰۰ میلیون تومان بابت خرید اوراق پرداخت شود. علاوه بر این، متقاضی باید حدود ۴۰ میلیون تومان هم بابت هزینه‌های دفترخانه پرداخت کند. بنابراین، مجموع هزینه‌های جانبی برای دریافت این وام به حدود ۳۴۰ میلیون تومان می‌رسد.

نایب رئیس اول اتحادیه املاک افزود: با کسر این مبلغ از وام ۱ میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومانی، مبلغ واقعی که به متقاضی وام پرداخت می‌شود، حدود ۸۰۰ میلیون تومان خواهد بود که این مبلغ، با توجه به قیمت میانگین هر متر مربع ملک در تهران، ممکن است حتی پاسخگوی خرید ۹ متر مربع مسکن نیز نباشد.

بیگی‌نژاد در پایان گفت: همچنین، برای وام ۹۶۰ میلیون تومانی، متقاضی باید ماهیانه ۲۱ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان اقساط پرداخت کند. در نتیجه، این وام می‌تواند فشار مالی سنگینی را برای متقاضیان ایجاد کند.

راهکارهای مقابله با بحران مسکن چیست؟

برای کاهش فشار اقتصادی بر مستأجران و کمک به خانه‌دار شدن آنها، لازم است اقدامات مؤثری در زمینه سیاست‌های مالی و تسهیلات مسکن انجام شود. این اقدامات می‌توانند به‌طور جدی در بهبود وضعیت مسکن و ایجاد امکان خرید برای اقشار مختلف جامعه تأثیرگذار باشند. در این میان، تعدادی از اقدامات اساسی وجود دارد که می‌تواند به‌طور مستقیم به کاهش مشکلات مستأجران و خانه‌دار شدن آنها کمک کند.

اولین گام در این راستا، افزایش سقف تسهیلات مسکن است. افزایش سقف وام‌های مسکن و کاهش نرخ بهره این وام‌ها می‌تواند شرایط را برای اقشار مختلف، به‌ویژه خانوارهای کم‌درآمد، تسهیل کند. در حال حاضر، بسیاری از افراد به‌ویژه در دهک‌های پایین جامعه به دلیل پایین بودن سقف تسهیلات و نرخ بهره بالا، قادر به استفاده از وام‌های مسکن نیستند. بهبود شرایط وام‌دهی می‌تواند قدرت خرید مستأجران را افزایش داده و آنها را به سمت خرید خانه سوق دهد.

علاوه بر این، ایجاد شرایط مناسب برای ساخت و ساز مسکن به‌ویژه در قالب طرح‌های حمایتی، همچون مسکن اجتماعی، می‌تواند به افزایش عرضه مسکن در بازار کمک کند. افزایش تولید مسکن و ایجاد پروژه‌های ساخت‌وساز در مناطق مختلف می‌تواند باعث کاهش فشار بر بازار و کنترل قیمت‌ها شود. این اقدام نه تنها نیاز به خانه‌دار شدن مردم را برطرف می‌کند، بلکه با کاهش تقاضا در بازار، موجب تعدیل قیمت‌ها نیز خواهد شد.

یکی دیگر از راه‌حل‌های مهم، اجرای جدی قانون مالیات بر خانه‌های خالی است. بسیاری از مالکان واحدهای مسکونی به دلیل نبود فشار مالیاتی، از عرضه خانه‌های خود در بازار اجتناب می‌کنند. در نتیجه، این واحدها در حالی که می‌تواند در خدمت نیازمندان به مسکن قرار گیرند، اما خالی می‌ماند. در صورتی که مالیات‌های سنگین‌تری بر خانه‌های خالی وضع شود، مالکان مجبور خواهند شد این واحدها را به بازار عرضه کرده و به کاهش قیمت‌ها و افزایش دسترسی به مسکن کمک خواهند کرد.

این اقدامات می‌توانند به‌طور مؤثری در کاهش مشکلات مسکن و افزایش قدرت خرید مردم نقش‌آفرینی کنند. با اجرای این سیاست‌ها، مستأجران قادر خواهند بود به‌راحتی به خانه‌دار شدن نزدیک‌تر شوند و شرایط مسکن در کشور بهبود یابد.

ناترازی بانک‌ها و بنگاه‌داری، مانع اصلی رونق بازار مسکن

در خصوص عدم همکاری بانک‌ها در حوزه مسکن، سید منصور غیبی کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه نظام بانکی کشور در حال‌حاضر با ناترازی بسیار بالایی مواجه است، بر همین اساس نسبت به اعطای تسهیلات برای ساخت مسکن امتناع می‌کنند، گفت: دولت باید ملک‌هایی که در اختیار نهادهای دولتی به‌ویژه بانک‌ها است را به بازار مسکن تزریق کند، تا میزان زمین – مسکن و عرضه و تقاضا تعادل داشته باشد. البته بانک‌ها در حوزه مسکن وام نمی‌دهند، زیرا با توجه به کاهش نرخ سود وام مسکن از ۲۳ درصد به ۱۸ درصد رغبت بانک‌ها را برای سرمایه گذاری در حوزه ملک و آپارتمان را کاهش داده است.

این کارشناس مسکن با بیان اینکه بانک‌ها بنگاه‌داری می‌کنند، ادامه داد: طی یک دهه اخیر بانک‌ها به سپرده مشتریان خود تا متوسط ۳۰ درصد سود بانکی دادند و با سپرده‌ها حجم زیادی ملک و املاک خریداری کردند، این روند نقطه عطفی برای گرانی مسکن بود، به عبارت دیگر سیاست گران شدن ملک در پی خرید مسکن توسط بانک‌ها در کشور شکل گرفت.

وی تاکید کرد: طبق آمار رسمی سایت کدال منتهی به سال ۱۳۹۹، در داخل ایران حدود ۳۷ میلیون متر مربع دارایی زمین و ملک آپارتمان‌های بانک‌ها است، در انتهای سال ۱۳۹۳ بر اساس ماده ۶۷ قانون رفع موانع ارتقای نظام مالی، بانک‌ها مقرر شدند تا در سه سال و طی هر سال ۳۳ درصد دارایی‌های خود را از جمله ملک، زمین و مازاد را واگذار کنند، که در زمینه هیچ اتفاقی رخ نداد.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: علاوه بر ناترازی که هم‌اکنون در بازار مسکن به چشم می‌خورد، یک ناترازی دیگر در عملکرد بانک‌ها به‌ویژه بانک مرکزی وجود دارد که اخیراً رئیس بانک مرکزی هم در راستای تسهیلات مسکن اعلام کرد که اگر تسهیلات بخش مسکن را پرداخت کنیم، تورم‌زا خواهد بود.

غیبی در پایان یادآور شد: در حال حاضر بیشتر پاساژهای نوساز توسط بانک‌ها انجام می‌شود، در نتیجه بنگاه داری بانک‌ها موجب آسیب رسیدن به بازار مسکن خواهد شد. دولت نباید در حوزه مسکن شعاری برخورد کند و باید آنچه که با واقعیت تطابق را مورد بررسی قرار دهد، عوامل ناترازی در حوزه بازار مسکن را شناسایی کند تا این بازار به سمت رونق جهش یابد

با توجه به شرایط کنونی، به نظر می‌رسد که بدون اصلاحات جدی در سیاست‌های مربوط به بازار مسکن، به‌ویژه در حوزه تسهیلات بانکی و تولید مسکن، مشکل مسکن در ایران ادامه خواهد یافت. این بحران نه‌تنها به‌طور مستقیم زندگی مستأجران را تحت تأثیر قرار داده است، بلکه باعث کاهش قدرت خرید مردم و افزایش فشار مالی بر آنها شده است. در این شرایط، نیاز به راه‌حل‌های عملی و کارآمد بیشتر از همیشه احساس می‌شود.

به گزارش مجاهدت از مشرق، فرشید ایلاتی کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه برای جلوگیری از فساد و زمین‌خواری، لازم است مسئولین نظارتی بیشتری بر روند تغییر کاربری‌ها و فروش اراضی داشته باشند، اظهار کرد: نباید اجازه داد که افراد سودجو با تغییر کاربری‌ها و فروش اراضی از این فضا بهره‌برداری کنند و اراضی دولتی و عمومی را به صورت غیرقانونی به فروش برسانند.

وی ادامه داد: مسئله دیگر، طولانی بودن فرآیندهای به‌روزرسانی طرح‌های جامع شهری است. این فرآیندها معمولاً مدت زیادی طول می‌کشند و گاهی ممکن است سال‌ها طول بکشد که یک شهر بتواند طرح‌های جدید خود را به تصویب برساند. این تأخیر در تصمیم‌گیری‌ها باعث می‌شود که نیازهای جمعیتی و مسکن به درستی شناسایی نشوند و در نتیجه، ساخت و سازهای غیرمجاز افزایش یابد.

کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: با توجه به موارد ذکر شده، باید بپذیریم که این معضل نیازمند زمان و اراده قوی برای حل است. نمی‌توان با انکار یا نادیده گرفتن این موضوع، آن را حل کرد. راه‌حل، در شفافیت، برنامه‌ریزی دقیق و مشارکت مردم و مسئولان است. باید با توجه به نیازهای واقعی مردم و شرایط موجود، به این مسئله رسیدگی کرد تا از بروز مشکلات اجتماعی و اقتصادی در آینده جلوگیری شود.

وی یادآور شد: ابتدا باید علل شکل‌گیری این سکونتگاه‌های غیررسمی را به دقت مورد تحلیل قرار دهیم، که یکی از دلایل عمده‌ی شکل‌گیری حاشیه‌نشینی، رشد سریع جمعیت در کلان‌شهرها و عدم توانایی برنامه‌ریزی شهری در پاسخ به نیازهای مسکن است. این امر موجب شده که بسیاری از مردم به دلیل هزینه‌های بالای زندگی در داخل شهر، به مناطق حاشیه‌ای مهاجرت کنند، که در نهایت سکونتگاه‌های غیررسمی ایجاد می‌شود.

ایلاتی با بیان اینکه دولت باید به ظرفیت‌های مردمی در بخش مسکن توجه کند تا بتواند از رکودی که گریبان گیر بازار مسکن شده خارج شود، افزود: استفاده از ظرفیت‌های مردمی می‌تواند بازار مسکن را تقویت کند اما این تحقق به شرطی است که دولت بتواند از تمام ظرفیت‌های مردمی به خوبی استفاده کند.

وی با بیان اینکه بلندمرتبه سازی و تراکم بالا یکی از سرنخ‌های مهم مشکلات کلان‌شهرهای کشور است، گفت: بلند مرتبه سازی پیامدهای منفی جبران ناپذیری در پی دارد و تراکم جمعیتی موجب آسیب به کلان‌شهرها شده، به طوری که هم‌اکنون تراکم جمعیتی تهران چند برابر پایتخت‌های مهم جهان است و تراکم بالا و بلندمرتبه‌سازی پیامدهای منفی بسیار زیادی را در شهرها ایجاد می‌کند.

ایلاتی با اشاره به اینکه در اجرای پروژه نهضت ملی مسکن باید از افقی‌سازی استفاده کرد، تصریح کرد: هرچه تعداد طبقات ساختمان بالاتر می‌رود، پیچیدگی‌های ساخت و طراحی اسکلت جهت تحمل فشار بر ساختمان بیشتر می‌شود و از سوی دیگر علاوه بر موارد ذکر شده حمل مصالح هزینه بر تر و پیچیده‌تر خواهد شد و موارد دیگری مانند لوله کشی، برق کاری، ضوابط ایمنی مربوط به ایمنی در برابر حوادث (سیستم اطفای حریق و پله اضطرار) از مواردی است که در ساخت ساختمان با طبقات بالاتر را دشوار می‌کند؛ در صورتی که این موارد در ساخت واحدهای تک طبقه وجود ندارد و موجب صرفه‌جویی در زمان، هزینه خواهد شد.

وی ادامه داد: از سوی دیگر در تک طبقه سازی امکان ساخت مسکن به روش تدریجی وجود دارد و این روش در پروژه‌هایی مانند نهضت ملی مسکن کاربرد بالایی خواهد داشت، زیرا خانه دار کردن مستأجران و تأمین نیاز مسکنی جامعه حائز اهمیت است و از سوی دیگر در شرایط کنونی خانه دار شدن با روش بلند مرتبه سازی نیازمند توان مالی بیشتری خواهد بود، زیرا تا زمان اتمام ساخت و تصفیه حساب کامل واحد مسکونی به افراد تحویل داده نمی‌شود.

این کارشناس مسکن خاطرنشان کرد: خانه‌های تک طبقه پس از سفت‌کاری و آماده‌سازی نسبی قابلیت تحویل به افراد را دارد و متقاضی می‌تواند به تدریج واحد مسکونی خود را تکمیل کند و از سوی دیگر اکثر مستأجران در راستای خانه‌دار شدن تکمیل و اسکان تدریجی را انتخاب کنند تا اینکه هرگز در مسیر خرید خانه قرار نگیرند. دولت نمی‌تواند با بلند مرتبه سازی به سمت ساخت‌وساز مسکن برود بلکه تنها می‌توان از طریق واگذاری اراضی و پرداخت تسهیلات ساخت متقاضیان را به این بازار سوق داد.