نهضت ملی مسکن

به گزارش مجاهدت از مشرق، مطابق ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن (ابلاغ شده در تاریخ ۳۰ شهریور ۱۴۰۰)، بانک‌ها و مؤسسات اعتباری غیر بانکی مکلف‌ شده بودند که حداقل بیست درصد از تسهیلات پرداختی نظام بانکی در هر سال را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند.

آمارها نشان می‌دهند که از زمان ابلاغ این قانون تا فروردین ۱۴۰۲، از میان ۲۷ بانک‌ و موسسه مالی،‌ تنها دو بانک به ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن تمکین کرده‌اند و مقدار تسهیلات پرداخت‌شده از سوی آن‌ها در بخش مسکن تطابق ۱۰۰ درصدی با میزان قانونی داشته است. از میان ۲۵ بانک و موسسه اعتباری دیگر نیز، تنها عملکرد بانک مسکن در اعطای تسهیلات به بخش مسکن با آنچه که قانون تکلیف کرده بود تطابق بالای ۵۰ درصد دارد (تقریبا ۸۰ درصد) و درصد تطابق عملکرد ۲۴ بانک و مؤسسه دیگر در زمینه پرداخت وام‌ در حوزه مسکن به ۵۰ درصد هم نمی‌رسد!

جدول زیر نشان می‌دهد که در ۲۰ ماه سپری شده از ابلاغ قانون جهش تولید مسکن، عملکرد شبکه بانکی کشور در زمینه اعطای تسهیلات مسکن مطابق قانون به چه صورت بوده است:

اما دلایل یا بهانه‌های بانک‌ها و مؤسسات مالی برای پرداخت نکردن وام مسکن چه چیزهایی است؟ در ادامه به نقد و بررسی دلایل احتمالی این نهادها برای عدم تمکین به قانون می‌پردازیم.

کسری اعتبار و نسبت کفایت سرمایه نامناسب

طبق گزارشی که در شش ماهه اول سال ۱۴۰۱ از سوی بانک‌ها و به صورت درصدی منتشر شده است، تنها ۵ بانک کفایت سرمایه متناسب با حداقل درصد قانونی (۸ درصد) داشته‌اند که به ترتیب بانک ملت ۸.۳، بانک پاسارگاد ۹.۷، بانک توسعه صادرات ۱۲.۱، بانک کارآفرین ۱۳ و بانک خاورمیانه ۱۳.۱ درصد هستند.

این درحالی است که در همین بازه زمانی، این ۵ بانک‌ مذکور نیز در مجموع تنها ۷ هزار میلیارد تومان به تسهیلات بخش مسکن پرداخت کرده‌اند، در حالی که مطابق سهمیه تخصیصی بانک مرکزی مکلف بوده‌اند که مجموعا ۸۲ هزار میلیارد تومان به تسهیلات مسکن پرداخت وام داشته باشند. از این رو، نامناسب بودن نسبت کفایت سرمایه جهت پرداخت وام نمی‌تواند به عنوان دلیل اصلی عدم پرداخت وام مسکن مطرح باشد؛ زیرا بانک‌ها با همین وضعیت خودشان وام‌های بسیار دیگری نیز پرداخت می‌کنند که شاید مهم و سودده بودن آنها زیر سوال باشد!

اولویت نبودن اعطای وام مسکن برای بانک‌ها

بانک‌ها و مؤسسات مالی در حالی پس از گذشت ۲۰ ماه از ابلاغ قانون جهش تولید مسکن، تنها ۱۷.۵ درصد از سهمیه تخصیصی تسهیلات مسکن را محقق کرده‌اند که مطابق گفته محسن دهنوی، عضو هیئت ‌رئیسه مجلس شورای اسلامی در سال ۱۴۰۰، بانک‌های خصوصی و دولتی در این سال بیش از ۱۴۶ هزار میلیارد تومان تسهیلات به کارکنان خود پرداخت کرده‌اند. بانک صادرات با ۲۸ هزار و ۲۰۰ میلیارد تومان، بانک تجارت با ۱۷ هزار و ۲۰۰ میلیارد تومان و بانک ملت با ۱۴ هزار و ۹۰۰ میلیارد تومان بیشترین میزان وام به پرسنل خودشان را داشته‌اند.

این در حالی است که سه بانک مذکور، از شهریور ۱۴۰۰ تا شهریور ۱۴۰۱، مجموعا ۹ هزار میلیارد ریال بابت وام مسکن به مردم پرداخت کرده‌اند!

همچنین بررسی مانده تسهیلات بانک‌هایی نظیر رفاه و سپه به افراد مرتبط، نشانگر این است که مجموع مانده این تسهیلات نزد هر کدام از این بانک‌ها تا اسفند ۱۴۰۱ به ترتیب ۲.۵ و ۴ هزار میلیارد تومان بوده است؛ این در حالی است که این دو بانک روی هم رفته طی ۲۰ ماه گذشته تنها ۸.۱ هزار میلیارد تومان از ۷۴.۵ همت سهمیه تخصیصی خود به بخش مسکن پرداخت کرده‌اند.

مجموع مطالب فوق این احتمال را تقویت می‌کند که علت اصلی عدم تمکین بانک‌ها نسبت به ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، می‌تواند اولویت نبودن پرداخت این نوع از وام‌هایی که در جهت منافع ملی و کلان پروژه‌های کشور است، باشد. سوال این است که بانک‌ها مگر چه وامی بهتر از این نوع وام که هم مصرف‌کننده و هم بنگاه‌های تولیدی را راضی خواهد داشت، ‌پرداخت می‌کنند که به این بهانه از وام مسکن فراری هستند؟

عدم معرفی متقاضیان وام از سوی وزارت راه و شهرسازی به بانک‌ها

یکی از دلایل احتمالی شبکه بانکی برای عدم تمکین نسبت به ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن را می‌توان بهانه‌تراشی این نهادها نسبت به عدم معرفی متقاضیان دریافت وام از سوی وزارت راه عنوان کرد؛ اما با توجه به اعمال جریمه مالیاتی ۹۵ هزار میلیارد تومانی برای بانک‌های متخلف از این قانون، نمی‌توان تقصیر ماجرا را به گردن وزارت راه انداخت؛ چرا که در این صورت، اعمال جریمه برای این بانک‌ها موضوعیتی نداشت.

بنابراین، با توجه به بی‌اعتنایی شبکه بانکی نسبت به قانون و عدم تبعیت از آن و همچنین با عنایت به اینکه بخشی از وظیفه‌ی تامین مالی مهمترین وعده دولت که ساخت سالیانه یک میلیون مسکن است بر دوش بانک‌هاست، نمی‌توان تا زمانی که بانک‌ها نسبت به این مهم بی‌توجه هستند، انتظار داشت که این وعده عملی شود.

به گزارش مجاهدت از مشرق از وزارت راه و شهرسازی، روح‌اله اکبری افزود: موضوع جلسه بر ساماندهی بازار مسکن و تعیین تکلیف خانه های خالی متمرکز بود، همچنین از دیگر موضوعاتی مورد بررسی در جلسه شورای مسکن استان تهران، روند اجرای تصمیمات ششمین جلسه شورای عالی مسکن مبنی بر ارزیابی ۱۰ استانی که روند اجرای طرح نهضت ملی مسکن در آنها کند می باشد، بود که در این خصوص گزارشی از سوی کارگروه ویژه متشکل از وزارت راه و شهرسازی و وزارت کشور ارایه شد.

ارایه گزارش فعالیت اجرای طرح نهضت ملی مسکن در ۱۰ استان پایین جدول

دستیار ویژه وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: بر اساس گزارش ارایه شده به دستگاه ها فرصت ۱۰ روزه داده شد تا دستگاه‌هایی که در این خصوص به برخی وظایف عمل نکرده اند در نشستی مشترک به ارایه موانع و رفع آنها اقدام کرده و گزارشی در اینباره ارایه کنند.

اکبری با بیان اینکخ حدود ۱۲ و نیم درصد اجرای طرح نهضت ملی مسکن یعنی معادل ۵۰۰ هزار واحد در استان تهران اجرا خواهد شد، تصریح کرد: به همین منظور ضرورت دارد تا در این استان مهم کشور اجرای طرح سرعت لازم را بگیرد که در این باره تمامی دستگاه‌های خدمات رسان گزارشی از وضعیت موجود ارایه کردند.

وی از دیگر موضوعات مطرح شده در جلسه را ساماندهی بازار اجاره عنوان و تاکید کرد: ساماندهی بنگاه های معاملات مسکن فاقد مجوز و ضرورت اخذ مجوز از این بنگاه‌ها بار دیگر مورد تاکید قرار گرفت و در این باره گزارشی ارایه شد، همچنین با تشکیل کمپین بنگاه امین و منصف تصمیم بر این است تا با معرفی آنها کارکردشان برای دیگران به عنوان الگو شناخته شود.

بنگاه‌های املاک ملزم به ثبت کد رهگیری معاملات، رعایت تعرفه و اخذ مجوز فعالیت هستند

اکبری گفت: در خصوص بنگاه‌های معاملات ملکی که تخلفاتی نظیر ثبت نکردن کد رهگیری و اخذ تعرفه بالاتر را در پیشینه دارند در طرح ساماندهی و تشدید نظارت ملزم به رعایت قوانین خواهند شد.

دستیار ویژه وزیر راه و شهرسازی از بررسی موضوع خانه‌های خالی در شورای مسکن استان تهران خبر داد و افزود: در شهرهایی همچون پرند و پردیس و مناطق شهری تهران، ساختمان‌هایی خالی هستند که ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم تاکید دارد که ساختمان‌های معمولی که پروانه پایان کار دریافت می‌کنند ۱۲ ماه و ساختمان‌های بلند طی ۱۸ ماه باید واحد را تعیین تکلیف کنند بدین معنا که باید یا سکونت انجام شود و یا اینکه به اجاره دربیاید، در غیر اینصورت مشمول مالیات بر خانه های خالی هستند.

اکبری تصریح کرد: افرادی که واحدهای مسکونی خود را اجاره می دهند باید حتما اطلاعات را در سامانه املاک و اسکان ثبت کنند.

دستیار ویژه وزیر راه و شهرسازی گفت: مواد و تکالیف قانونی و مجازات های مرتبط با حضور دستگاه‌های خدمات رسان، ادارات کل وزارتخانه های مرتبط، امور مالیاتی، شهرداری ها، فرمانداری ها و اتاق اصناف و اتحادیه صنف مرور شد و هماهنگی لازم بین این دستگاه ها برای نظارت میدانی در جلسه شورای مسکن استان انجام شد.

اکبری در خصوص میزان مالیات بر خانه های خالی یادآور شد: براساس قانون مالیات بر خانه‌های خالی، ضرایب مالیاتی در این قانون برای خانه‌ مشخص شده است، بدین معنا مالیات سال اول ماهانه ۶ برابر مالیات اجاره، مالیات سال دوم ماهانه ۱۲ برابر مالیات اجاره و مالیات سال سوم ماهانه ۱۸ برابر مالیات اجاره است.

وی ادامه داد: همچنین ضرایب مالیاتی برای کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی که دارای بیش از ۵ خانه خالی در هر سال باشند نسبت به کل واحدها دو برابر اعمال می شود.

دستیار ویژه وزیر راه و شهرسازی در بیان ویژگی‌های خانه‌های خالی معاف از مالیات گفت: یک اقامتگاه اصلی و یک اقامتگاه فرعی در شهر دیگر مشروط به ثبت در سامانه املاک و اسکان (https://amlak.mrud.ir) مشمول معافیت مالیات بر خانه‌های خالی است.

همچنین طبق قانون موارد زیر از شمول مالیات بر خانه های خالی معاف هستند، به شرطی که در سامانه املاک و اسکان ثبت شوند، اقامتگاه اصلی خانواده، علاوه بر اقامتگاه اصلی، هر خانوار می‌تواند یکی از واحدهای تحت تملک خود را در شهری غیر از شهر محل اقامتگاه اصلی، به عنوان اقامتگاه فرعی ثبت نماید، در این صورت واحد مزبور مشمول مالیات بر خانه‌های خالی نمی‌شود.

مشاور وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: همچنین در صورتی که اقامتگاه اصلی خانوار، تحت تملک یکی از اعضای خانوار باشد، این خانوار می‌ تواند حداکثر یک واحد دیگر از واحدهای تحت تملک خود را در همان شهر محل اقامتگاه اصلی به عنوان اقامتگاه فرعی ثبت نماید، در این صورت واحد مزبور مشمول مالیات بر خانه‌های خالی نمی‌ شود.

اکبری گفت: دانشجویان، طلاب، دانش‌آموزان، شاغلان و مبتلایان به بیماری‌های خاص درصورت اقامت در شهری غیر از اقامتگاه اصلی و فرعی خانوار، تنها با ارائه اسناد مثبته ازجمله گواهی پرداخت حق بیمه برای شاغلان و گواهی اشتغال به تحصیل، امکان ثبت یک واحد مسکونی دیگر جهت معافیت از مالیات از خانه های خالی را دارند.

وی افزود: واحد مسکونی محل اشتغال صاحبان صنوف، مشاغل از جمله گردشگری و زیارتی، مؤسسات یا شرکتهای فعال که مجوز از دستگاه مربوطه دارند و ممنوعیتی برای فعالیت در واحدهای مسکونی ندارند، به شرط ثبت اطلاعات در سامانه املاک و اسکان کشور و در صورت اطلاع سازمان امور مالیاتی کشور و سازمان تأمین اجتماعی، از مالیات موضوع قانون مالیات از خانه های خالی معاف هستند.

به گفته وی واحدهای مسکونی واقع در شهرهای زیر یکصد هزار نفر جمعیت و روستاهای کشور به شرط ثبت در سامانه ملی املاک و اسکان مشمول مالیات بر خانه‌ های خالی نیستند.

همچنین واحدهای مسکونی موقوفه که براساس استعلام از سازمان اوقاف و امور خیریه امکان اجاره آنها حسب وقف‌نامه وجود ندارد، مشمول مالیات بر خانه‌های خالی نخواهند بود.

تهران پایلوت شناسایی طرح خانه‌های خالی در یک ماه آتی

گفتنی است در نشست شورای مسکن استان تهران، علیرضا فخاری استاندار از عزم استانداری تهران، وزارت راه و شهرسازی و وزارت کشور برای شناسایی واحدهای خالی خبر داد و گفت: در یک ماه کاری آینده مجددا شهرداری‌های استان و شهرهای جدید میزان خانه‌های خالی را رصد کرده و آمار را به معاونت عمرانی استانداری تهران اعلام کنند. در این موضوع حتما دستگاه‌های کم کار مشمول اخطار خواهند شد.

شناسایی ۱۸ هزار خانه خالی در پرند

فخاری یادآور شد: پردیس از وجود ۲ هزار و ۶۰۰ بنگاه مشاور املاک تنها در این شهر خبر داده که میزان زیادی از آن‌ها نیز غیرمجاز بوده و شهر جدید پرند نیز ۱۸ هزار واحد خانه مسکن مهر را در جلسه شورای مسکن با مستندات و جزئیات خالی اعلام کرده است.

استاندار تهران در ادامه جلسه به مدیران عامل شهرهای جدید پرند و پردیس دستور داد تا اخطار کتبی به صاحبان خانه‌های خالی داده شود و در صورت عدم توجه مالکان برای ثبت اطلاعات و عدم توجه پس از مهلت زمانی مقرر (یک ماه آینده) این خانه‌ها را مشمول مالیات قرار بدهند.

فخاری تصریح کرد: هر کسی نمی تواند و نباید بنگاه معاملات املاک داشته باشد و با این مساله به شدت برخور خواهیم کرد، قرار نیست دولت مسکن بسازد و دست بنگاه‌های معاملات املاک بیفتد، بنابراین با مراجع فساد و تعیین نرخ های مسکن مبارزه می‌کنیم و ظرف یکماه آینده مشخصات واحدهای خالی را به سازمان امور مالیاتی کشور جهت اعمال مالیات معرفی خواهیم کرد.

گفتنی است، نوزدهمین جلسه شورای مسکن استان تهران، با حضور استاندار، معاون هماهنگی عمرانی استانداری، فرمانداران، شهرداران، مدیران عامل شهرهای جدید، مدیران کل دستگاه‌های اجرایی، مشاورین وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن، بازرسین طرح نهضت ملی مسکن در وزارت کشور، مدیر کل دفتر بازرسی عملکرد و پاسخگویی وزارت راه و شهرسازی با دستور کار جلسه تعین تکلیف خانه‌های خالی در استان تهران به ویژه در شهرهای جدید پردیس و پرند برگزار شد.

به گزارش مجاهدت از مشرق، بر اساس مستندات نهضت ملی مسکن، مبلغ تسهیلات این طرح در تهران ۴۵۰ میلیون تومان، در کلان‌شهرهای بیش از یک میلیون نفر ۴۰۰ میلیون تومان، مراکز استان‌ها ۳۵۰ میلیون و سایر مناطق شهری ۳۰۰ میلیون با حداکثر مدت بازپرداخت ۱۸ سال و طول دوره مشارکت ساخت ۲ تا ۳ سال است.

در این راستا یکی از پرتکرارترین سوالات در حال حاضر، میزان مبلغ اقساط طرح نهضت ملی مسکن است.

*مبلغ اقساط نهضت ملی مسکن در تهران چقدر است؟

بر اساس اطلاعات درج شده در بانک مسکن، مبلغ هر قسط تسهیلات نهضت ملی مسکن در تهران با احتساب دوره بازپرداخت ۱۸ ساله و نرخ سود مصوب شورای پول واعتبار به عدد ۲۳ درصد، ماهانه ۸ میلیون و۷۰۲ هزار تومان است.

از سوی دیگر، اقساط تسهیلات نهضت ملی مسکن می‌تواند به شیوه پلکانی بازپرداخت شود. در این شیوه بازپرداخت در سال اول با محاسبه نرخ ۹ درصد پلکانی مبلغ وام در سال اول میزان بازپرداخت ۶ میلیون و ۶۴ هزار تومان، در سال دوم ۶ میلوین ۶۱۰ هزار تومان در سال سوم، ۷ میلیون ۲۰۵ هزار تومان است، بر این اساس میزان مبلغ تسیهلات در سال پنجم به رقم شیوه ساده یعنی ۸ میلیون ۵۶۱ هزار تومان نزدیک می‌شود و در نهایت در سال هجدهم، متقاضای باید ماهانه ۲۶ میلیون و ۲۴۶ هزار تومان به بانک مسکن بابت بازپرداخت تسهیلات پرداخت کند.

به گزارش مجاهدت از مشرق، با اعلام پایگاه اطلاع‌رسانی بانک مسکن، علی عسگری، سرپرست بانک مسکن در مراسم افتتاح پروژه ۲۳۵ واحدی نگین دولت آباد اظهار داشت: این پروژه یکی از پروژه‌هایی است که از طریق ایجاد صندوق مسکن و ساختمان با آورده مردم راه‌اندازی شده و ظرف ۵ سال به بهره‌برداری رسیده است.

وی با بیان اینکه تاکنون سه پروژه به نام‌های نسیم، نارون و نگین با این روش به بهره‌برداری رسیده است، گفت: این روش تامین مالی مسکن از طریق صندوق‌ها باید گسترش پیدا کند تا بتواند راهگشای مشکلات حوزه مسکن باشد و واحدها با تکیه کمتر به منابع بانکی و منابع دولت ساخته شود.

عسگری درباره متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن نیز گفت: تاکنون در بانک مسکن از طریق سامانه tem وزارت راه ۸۴۲ هزار نفر ثبت‌نام کرده‌اند که ۲۵۰ هزار نفر هنوز نسبت به واریز آورده اولیه اقدام نکرده‌اند.

وی با بیان اینکه حدود ۴۵۰ هزار نفر آورده اولیه خود را واریز کردند، گفت: از این تعداد ۲۱۰ هزار نفر انعقاد قرارداد شده و مابقی نیز در مرحله تشکیل پرونده قرار دارند.

سرپرست بانک مسکن افزود: تاکنون حدود ۷۱ هزار میلیارد تومان قرارداد منعقد شده که از آورده متقاضیان و همچنین سهم‌الشرکه بانک ۵۰ هزار میلیارد تومان به پیمانکاران پرداخت شده است.

عسگری با بیان اینکه پروژه‌ها متناسب با پیشرفت صورت وضعیت خود را به بانک ارجاع داده و از محل آوردها و سهم بانک پرداخت به پروژه‌ها صورت می‌گیرد، گفت: از این حیث بانک مسکن عملکرد خوبی داشته و صددرصد تعهدات در سال اول انجام شد و در سال دوم هم متناسب با اهداف اقدام می‌کنیم.

وی یادآور شد: ۲۰۰ هزار واحد مسکن مهر هنوز تکمیل نشده که ۱۷۱ هزار واحد در شهرک‌های جدید و مابقی روستایی است که قرار شده پروژه‌های دارای بالای ۷۰ درصد پیشرفت در اولویت قرار گیرند و در قالب طرح نهضت ملی مسکن تامین مالی شوند.

وی افزود: ۹۴ هزار و ۴۰۰ واحد از پروژه‌های شهری بالای ۷۵ درصد پیشرفت فیزیکی دارد که با تزریق منابع مالی در کمتر از شش ماه می‌توانند به مرحله تحویل برسند.

*افزایش نرخ سود تسهیلات نهضت ملی مسکن

سرپرست بانک مسکن درباره سود تسهیلات نهضت ملی نیز گفت: نرخ سود تسهیلات تا پیش از این ۱۸ درصد بود که با توجه به افزایش نرخ سود بانکی در قراردادهای جدید که از هفته گذشته ابلاغ شده است نرخ تسهیلات ۲۳ درصد اعمال می‌شود، البته بحث‌های مقدماتی در وزارت راه مطرح شده که این مابه‌التفاوت را دولت پرداخت کند که هنوز به نتیجه نرسیده است.

وی افزود: طول مدت بازپرداخت کماکان مانند سابق ۲۰ ساله است که سه سال دوره ساخت و ۱۷ سال دوره پرداخت اقساط خواهد بود و با توجه به افزایش نرخ سود قراردادهای جدید میزان اقساط آن هم تغییر خواهد کرد.

* بانک مسکن اموال مازاد ندارد

عسگری درباره اموال مازاد بانک مسکن هم گفت: بر اساس مجوز و شاخص‌های بانک مرکزی، اموال مازاد برای فروش نداریم؛ اما برخی املاک تملیکی داریم که فروخته خواهند شد. دارایی‌های ما به نحوی نیست که املاک مازاد داشته باشیم.

وی در عین حال درباره خروج بانک مسکن از بنگاه‌داری هم، گفت: شرکت‌هایی که نوعاً در بانک مسکن داریم عمدتاً ساختمانی است که در جهت سیاست‌های دولت و کشور در حال فعالیت هستند و یکی از کارهایی که شرکت‌های ما انجام داده‌اند همین پروژه است؛ چه شرکت‌هایی که ساخت پروژه را بر عهده گرفته‌اند و چه شرکت‌هایی که تامین سرمایه بوده و از محل آورده مردم و بورس منابع را جذب کرده‌اند.

سرپرست بانک مسکن درباره صندوق ملی مسکن، اظهار داشت: این صندوق تشکیل و اساسنامه آن تصویب شد. همچنین حسابی در بانک مسکن نیز افتتاح و منابع مورد نیاز به حساب مربوط در بانک مرکزی واریز شد. حدود ۳۵۰۰ میلیارد تومان از منابعی که لازم بود از حساب بانک مرکزی به حساب صندوق منتقل شده و هیات امنای آن تشکیل شده است و در راستای طرح مسکن و سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی کار خود را شروع می‌کند.